Wie geht ihr richtig vor, wenn der Bebauungsplan eure Hausplanung blockiert

00:00:00: Wie geht man eigentlich vor, wenn man was anderes bauen möchte, als im Bebauungsplan vorgegeben?

00:00:06: Das schauen wir uns heute mal an.

00:00:07: Da hatte ich jetzt erst einen konkreten Fall dazu und da gibt es ein bisschen Dinge, wo man entscheiden muss, in welche Richtung man gehen möchte und was möchte man machen.

00:00:15: Und genau dafür habe ich heute ein paar Tipps mitgebracht.

00:00:17: und damit herzlich willkommen zur Hauspartipps.

00:00:23: Erstmal ganz kurz, falls ihr euch fragt, was ist hier los, warum sitzt er im Auto?

00:00:28: Bei uns im Büro hat es gebrannt, war so ein Kabelbrand im Keller und da gibt es aktuell kein Strom und die Toiletten funktionieren nicht und so weiter.

00:00:36: Und deswegen ist es gerade so ein bisschen schwierig, deswegen heute mal die Show aus dem Auto heraus.

00:00:42: Ich hoffe, das stört euch nicht, weil die Informationen werden trotzdem gut sein, hoffe ich zumindest.

00:00:47: Ich hatte jetzt nämlich neulich ein Fall, das war eine Baufamilie, ganz klassische Situation.

00:00:52: ein Baugrundstück in einem alten oder bestehenden Gebiet, ne, eine Baulücke und da ist der Bebauungsplan von war jetzt nicht unbedingt das erlaubt, was die Bauern wirklich bauen wollten.

00:01:09: Also da war nur ein sehr niedriger Kniestock erlaubt, eine sehr steile Dachneigung und so weiter, wie man das halt früher gemacht hat.

00:01:15: Die Bauern möchten aber ein bisschen was anderes bauen, einfach modernes Einfamilienhaus, zwar auch mit Satteltach, aber ein höherer Kniestock und so weiter.

00:01:22: Und jetzt ist so ein bisschen die Frage, wie möchte man da vorgehen?

00:01:26: oder wie ist so allgemein die Vorgehensweise?

00:01:29: Hier nochmal an der Stelle ist es wirklich ein alter Bebauungsplan.

00:01:31: Wenn ihr jetzt sagt, wir wollen in einem Neubaugebiet bauen und der Bebauungsplan ist jetzt gerade erst erstellt worden oder das ist ein neues Neubaugebiet, also das gerade erst ausgerufen wurde, dass man da Änderungen durchbringt, ist halt relativ unwahrscheinlich.

00:01:46: Weil die haben sich ja Gedanken gemacht und gesagt, hey, wir wollen dieses, dass dieses Gebiet genau so aussieht.

00:01:52: dass da solche Häuser drin sind.

00:01:53: Das heißt, bei einem neuen Gebiet eher unwahrscheinlich, dass man irgendwelche Änderungen durchbekommt, weil sonst würde ja jeder kommen.

00:02:00: Weil die Grundregel lautet, wenn das Amt das einem erlaubt, dann müssen sie die gleiche Änderung theoretisch auch allen anderen erlauben und dann ist es überhaupt nicht mehr sinnvoll, irgendeinen Bebauungsplan zu erstellen.

00:02:12: Aber bei älteren Gebieten, wo man sagen kann, okay, so hat man vielleicht früher gebaut, ist nicht mehr die optimale Nutzung, wie man es heute machen würde, da hat man halt Chancen, drum herum zu kommen und andere Möglichkeiten zu finden.

00:02:25: Vor allem, und da ist die Wahrscheinlichkeit am aller allerhöchsten, wenn schon Häuser drum herum solche Sondergenehmigungen oder Abweichungen vom Bebauungsplan bewilligt bekommen haben und so gebaut haben.

00:02:35: Also wenn jetzt da in direkter Nachbarschaft ein Haus stehen würde, das schon zwei Folgeschosse hat.

00:02:40: dann ist es natürlich relativ wahrscheinlich, dass man das selber auch machen darf.

00:02:43: Also das Bauamt darf dann gar nicht mehr sagen, dass ihr das dann nicht bauen dürft, wenn es so wäre.

00:02:49: Weil in dem Fall hier nicht so, so in dem weiteren erweiterten Gebiet nennen wir es mal, also ein paar Straßen weiter stehen auch mehr Familienhäuser und so weiter.

00:02:56: Also man kann schon sagen, es ist jetzt nicht... Die kompletten Straßen sind alle nur der gleiche Bebauungstyp, aber in der direkten Nachbarschaft waren die alle schon so gebaut, wie es der Bebauungsplan vorgegeben hat.

00:03:11: Was hat die Familie jetzt für Möglichkeiten?

00:03:13: Also jetzt so ein bisschen die Frage, wie kann man vorgehen?

00:03:15: Es gibt im Prinzip zwei Möglichkeiten.

00:03:18: Nummer eins, man reicht einfach den Bauantrag ein für das, was man bauen möchte, auch eben auf die Gefahr hin, dass der Bauantrag dann nicht bewilligt wird und es keine Genehmigung gibt.

00:03:28: Und B, man stellt eine Bauvoranfrage.

00:03:31: Also man testet erst mal vor, ob das, was man bauen möchte, auch erlaubt ist.

00:03:36: Das sind die zwei Möglichkeiten.

00:03:37: Ich gebe euch mal kurz Zeit selber kurz für euch durchzudenken, was würdet ihr machen?

00:03:43: Ihr könnt das Video pausieren oder was auch immer.

00:03:46: Wir lassen es einfach mal zehn Sekunden so laufen.

00:03:48: Was würdet ihr tun?

00:03:49: Würdet ihr eine Bauvoranfrage stellen oder würdet ihr eher das Risiko eingehen und sagen, wir stellen einen Bauantrag?

00:04:01: Habt ihr's?

00:04:02: Seid ihr fertig mit eurer... Überlegung?

00:04:04: Also, wir gehen mal kurz die Vor- und Nachteile der beiden Varianten durch und dann erzähle ich euch, was die Bauern gemacht haben.

00:04:10: Grundsätzlich hat die Bauantrags-Variante den Vorteil, dass wenn ihr den Bauantrag einreicht, so wie ihr das Haus haben möchtet und es wird bewilligt, dann ist es sofort durch und ihr habt im Prinzip keine Zeit verloren.

00:04:22: Weil das ist so ein bisschen der Nachteil der Bauvoranfrage.

00:04:25: Wenn ihr eine Bauvoranfrage stellt, dann dauert es halt erst mal zwei bis drei Monate, bis das Amt geantwortet hat, dass das so vielleicht in Ordnung ist oder auch nicht in Ordnung ist.

00:04:35: Wenn der Bauantrag allerdings abgelehnt wird, dann habt ihr einen doppelten Nachteil, weil dann müsst ihr ja nochmal den Bauantrag einreichen, das heißt ihr habt auch wieder die zeitliche Verzögerung, weil ihr habt ja schon beim ersten Mal jetzt vielleicht drei Monate darauf gewartet, dann kam die Ablehnung und dann müsst ihr nochmal drei Monate darauf warten, dass es wieder bewilligt wird, mit den Änderungen, die dann eben durchgesetzt werden oder umgesetzt werden müssen.

00:04:57: Das ist die Variante eins.

00:04:58: Und der zweite Nachteil ist, dass ihr dann doppelte Kosten habt, weil ihr natürlich für die Bauantragsplanung ja auch schon den Architekten brauchtet und dieser natürlich dann nochmal arbeiten muss, weil der kann ja auch nichts dafür.

00:05:10: Das war ja von Anfang an klar, dass der Bauantrag so eigentlich nicht durchgehen kann, weil eben der Bebauungsplan was anderes sagt.

00:05:17: Aber wie gesagt, Ausnahmeregelungen sind ja möglich grundsätzlich, deswegen war es jetzt nicht komplett unwahrscheinlich, dass das funktioniert, aber Darauf kann man halt basierend nicht sagen, ja, deswegen hat der Architekt jetzt beim ersten Mal umsonst gearbeitet.

00:05:30: Nur, dass ihr wisst, was ich meine.

00:05:32: Also dann habt ihr, also ihr habt die Chance, einmalig gut durchzukommen und wirklich Zeit zu sparen.

00:05:38: Aber ihr habt das Risiko, dass ihr dann doppelt verliert, weil ihr dann eine längere Bauzeit trotzdem habt, plus oder längere Wartezeit, plus die Thematik der doppelten Kosten.

00:05:49: Bei einer Bauvoranfrage hat man auf jeden Fall die Thematik, dass es dann drei Monate länger dauert, weil ihr müsst ihr erstmal die Bauvoranfrage stellen.

00:05:56: Vielleicht ist auch nur ein Monat, aber wie lange eben das Amt braucht.

00:06:00: Vielleicht ist auch deutlich länger als drei Monate.

00:06:03: Also je nach Amt ist das der Unterschied.

00:06:06: Aber grundsätzlich habt ihr das auf jeden Fall.

00:06:09: Habt dann aber vielleicht den Vorteil, dass ihr euch die doppelten Kosten und die doppelten Kosten auf jeden Fall spart.

00:06:17: Und da ist immer so ein bisschen das Abwägen.

00:06:19: Hier ist jetzt die Frage, was kostet denn so eine Bauvoranfrage?

00:06:22: Das ist ja das nächste, was wir uns dazu anschauen müssen.

00:06:25: Und eine Bauvoranfrage kostet überraschenderweise relativ wenig.

00:06:29: Nämlich ihr braucht einfach nur die Pläne des Hauses und die habt ihr ja eigentlich in der Planungsphase sowieso erstellt.

00:06:36: Also eine Bauvoranfrage kann man relativ un... kompliziert oder formfrei einreichen.

00:06:42: Also das reicht vollkommen formlos, theoretisch könnt ihr auf dem Pappkarton das Haus malen, muss halt gewisse Maßangaben mit dabei haben und die wollen im Prinzip nur sehen, wie breit, wie hoch, wie lange soll das Haus werden und welche Dachneigung und welcher Kniestock.

00:06:56: das muss halt dabei sein.

00:06:57: Also ein Schnitt vom Haus und eine Darstellung des Hauses würde eigentlich dafür schon vollkommen ausreichen.

00:07:03: Und die habt ihr ja in der Regel, vor allem wenn ihr jetzt vorab mit einem Architekten plant, sowieso, aber auch wenn ihr mit einer Baufirma plant, habt ihr vielleicht dann schon ein Haus oder eine Zeichnung des Hauses, die ihr genauso verwenden könntet.

00:07:16: Also eine Bauvoranfrage ist eigentlich gar nicht mit so großen Mehrkosten verbunden, weil eine gewisse Planungsleistung müsst ihr ja sowieso, oder habt ihr in der Phase ja sowieso, am besten halt mit einem Architekten.

00:07:26: mit dem ihr das Haus einmal so planen wie ihr es haben wollt.

00:07:28: Wenn ihr jetzt natürlich mit einer Version zum Amt geht, die aber dann doch noch nicht so ist wie ihr es nachher haben wollt, nochmal mit anderer Dachneigung und so weiter, dann wird der Wert dieser Bauvoranfrage natürlich wieder geringer.

00:07:41: Weil wenn das Amt jetzt sagt ja so könnt ihr grundsätzlich bauen zu der Bauvoranfrage, also wenn die die bestätigen.

00:07:48: Und ihr ändert dann aber noch mal was, dann ist ja wieder nicht klar, ob das durchgeht oder nicht.

00:07:51: Also dann war es so ein bisschen für die Katztes zu machen.

00:07:54: Von dem her würde ich dann gucken, wenn ihr eine Bauvoranfrage stellt, dass das auch auf den Plänen basiert, wie es nachher wirklich sein soll.

00:08:00: Also das ist eine wichtige Sache.

00:08:02: Übrigens, falls ihr keine Lust auf böse Überraschungen beim Hausbau habt, wir haben einen kostenfreien Hausbau-Check entwickelt.

00:08:08: Da werdet ihr durch ein paar Fragen geleitet und seht dann genau, wie gut seid ihr schon an den einzelnen Stellen aufgestellt und in welchen Bereichen fehlt euch vielleicht noch ein bisschen was, was später nochmal zu einer Überraschung werden kann.

00:08:19: Und dann könnt ihr euch darauf besser vorbereiten.

00:08:21: Und da gehen wir durch die verschiedenen Punkte wie zum Beispiel Baukosten, Baufirmen, Bauvertrag, Baustelle.

00:08:28: Einfach mal diese ganzen Kategorien durch und gucken, wie seid ihr da aktuell aufgestellt, was habt ihr schon gemacht und was fehlt euch vielleicht noch, um bestmöglich durchzukommen.

00:08:35: Den Hausbau-Check findet ihr da verlinkt unter dem Video.

00:08:40: Wie gesagt, komplett kostenfrei, da kriegt ihr sofortige Ergebnisse und dauert weniger als drei Minuten, den zu machen und dann habt ihr ein viel besseres Bild für euer Baufahrer.

00:08:48: Ansonsten ist es wirklich relativ formfrei und das Amt will einfach nur sehen, was es ist.

00:08:54: Hier jetzt aber noch ein wichtiger Hinweis.

00:08:56: Eine Bauvoranfrage ist nicht rechtsverbindlich.

00:09:00: Also theoretisch könnten die die Bau-Voranfrage bestätigen und den Bauantrag trotzdem ablehnen.

00:09:05: Weil nur die Bau-Genehmigung am Ende ist das rechtssichere Dokument.

00:09:10: Die Wahrscheinlichkeit ist relativ gering, weil sonst bräuchte man das ganze Theater ja nicht machen, sondern man will ja genau vorfühlen, was darf ich denn da bauen und man kommt dadurch auch in den Dialog zu gucken, okay, was müsste ich denn anpassen, damit es dann so baubar ist, vielleicht darf ich kein zweites Vollgeschoss, aber vielleicht darf ich ein Kniestock von zwei Metern machen.

00:09:27: und so weiter.

00:09:27: Da will man ja hinkommen, um mal auszuloten, was es überhaupt machbar, weil am Anfang stohe ich ja komplett im Nebel.

00:09:33: Wenn ich jetzt sage, hm, eigentlich ist hier ein Kniestock von fünfzig Zentimetern erlaubt, ich probiere jetzt einfach mal einen Bauantrag mit zwei Folgeschossen einzureichen, dann ist halt die Frage, hm, kann das was werden?

00:09:44: Wenn ich jetzt aber aus Sorge nur einen Bauantrag einreiche mit einem Kniestock von ein Meter fünfzig.

00:09:50: den ich vielleicht aber am Ende auch nicht unbedingt haben will, sondern ich hätte vielleicht gerne die zwei Folgeschosse gehabt, dann ist halt auch wieder nicht so optimal, weil vielleicht wird das bewilligt.

00:09:58: Es wären aber vielleicht auch zwei Folgeschosse möglich gewesen, wenn ich da vorne Bauvoranfrage gestellt hätte.

00:10:02: Also ihr merkt schon, ich würde eigentlich eher die Bauvoranfrage vorziehen.

00:10:08: Obwohl sie auf jeden Fall erst mal ein bisschen länger dauern wird.

00:10:11: Aber ich würde dadurch zwei Dinge vermeiden.

00:10:14: Den einen Punkt haben wir schon angesprochen, nämlich die doppelten Kosten bzw.

00:10:17: drei Dinge sogar.

00:10:18: Die doppelten Kosten vermeide ich dadurch, weil ich weiß ja dann, was ich bauen darf.

00:10:22: Das zweite ist, ich habe keine Probleme in der Planung oder ich habe keine... verpassten Chancen in der Planung, keine Opportunitätskosten, weil ich ja wirklich dann weiß, okay, ich darf jetzt meine zwei Folgeschosse bauen, zum Beispiel.

00:10:35: Und nicht, ah, ich reiche mal lieber nur einen Meter fünfzig Kniestock ein, weil ich will ja, dass es genehmigt wird.

00:10:41: Also diese Unklarheiten kann man beseitigen und dann wirklich das Haus bauen, so wie man es auch wirklich haben will, gegebenenfalls, wenn es dann, wo man da auch immer die Lösung dann findet.

00:10:50: Und das Dritte, und da haben wir jetzt noch gar nicht drüber gesprochen, Durch einen abgelehnten Bauantrag kommt ja wieder dazu, dass man eben eine längere Baugenehmigungszeit dann nochmal hat, weil wenn der Bauantrag jetzt erstmal abgelehnt wird, dann müsste er auch wieder mit der Hausbaufirma oder mit dem Architekten von der Hausbaufirma in eine Umplanung gehen.

00:11:08: Also das Haus muss dann nochmal umgeplant werden, weil auf einmal sind er dann die zwei Folgeschosse nicht machbar oder der Kniestock von zwei Metern, sondern weniger.

00:11:16: Und dann müsste er das gesamte Haus umplanen, weil die Räume funktionieren ja nicht mehr so, wie es davor der Fall gewesen wäre.

00:11:21: Das bedeutet, ihr habt auch auf jeden Fall eine längere Baugenehmigungszeit und die Baugenehmigungszeit geht immer zu euren Lasten.

00:11:30: Und hier sind wir wieder bei der Festpreisbindung.

00:11:32: Also, bald ihr den Vertrag bei der Hausbaufirma unterschrieben habt, tickt die Uhr für die Festpreisbindung.

00:11:38: Und das Problem ist, dass Dieser Bauantrag, also die Bauantragsplanung findet ja erst statt, sobald ihr bei einer Hausbaufirma unterschrieben habt.

00:11:48: Und wenn dann der Bauantrag abgelehnt wird und ihr müsst nochmal umplanen, neu einreichen und bis dann die Baugenehmigung da ist, ist so viel Zeit vergangen, dass ihr wahrscheinlich aus der Festpreisbindung fällt.

00:11:58: Und dann wird es nochmal deutlich teurer.

00:11:59: Dann können schnell Preiserhöhungen von zwanzig, dreißig, vierzigtausend Euro auf euch zukommen, weil eben neue Preise dann gelten oder weil einfach die Preisbindung des Anbieters abgelaufen ist.

00:12:09: Und das ist ein ganz, ganz wichtiger Faktor.

00:12:12: Hier kann man jetzt zwei Dinge machen, also entweder die Bau-Voranfrage und damit das Thema halt schon lösen, bevor man bei einer Hausbaufirma unterschreibt.

00:12:19: Und dann sind ja diese drei Monate, lasst uns mal jetzt drei Monate als Beispiel sein, die sind ja dann gar nicht nötig in der Festpreisbindung abzubilden.

00:12:27: Weil ihr wisst ja, dass ihr das da vormacht und dann erst bei einer Firma unterschreibt, wenn ihr wisst, was ihr wirklich bauen dürft.

00:12:32: Das ist das eine.

00:12:34: oder auf der anderen Seite die Festpreisbindung bei der Hausbaufirma dann länger verhandeln.

00:12:39: Wenn ihr euch jetzt für den Weg entscheiden solltet, keine Bauvoranfrage zu stellen, sondern mit der Hausbaufirma dann den Bauantrag auszuarbeiten und den zu probieren.

00:12:48: Und da eben das Risiko zu haben, dass der abgelehnt wird, dann sollte man auf der anderen Seite eben die Festpreisbindung deutlich verlängern, also mal mindestens so um sechs Monate, um einfach dieses Risiko abzufedern, das ja aus der Festpreisbindung fällt, falls der Bauantrag abgelehnt wird.

00:13:04: Also an dieser, ihr merkt schon, an der Thematik hängt relativ viel, ne?

00:13:07: So alter Bebauungsplan, die Fälle habe ich gerade relativ häufig, weil doch immer mal Baulücken einfach auftauchen, wo man ältere Bebauungspläne hat.

00:13:15: Und das ist schon eine relativ komplizierte Sache, weil man da halt je nachdem, wie man sich entscheidet, hängt so ein ganzer Rattenschwanz wieder dran.

00:13:25: Hängt so ein ganzer Rattenschwanz wieder dran.

00:13:28: was man eigentlich machen sollte, um sich besser aufzustellen oder gewisse Risiken einfach abzusichern, damit man nicht am Ende irgendwo zwanzig, dreißigtausend Euro mehr zahlt, die gar nicht hätten sein müssen, wenn man es von Anfang an halt richtig gemacht hätte.

00:13:40: Also, wichtige Thematik, wir fassen nochmal kurz zusammen, wenn es keinen Bebauungsplan gibt, dann habt ihr immer die Möglichkeit entweder eine Bauvoranfrage zu stellen oder direkt den Bauantrag.

00:13:50: Die Bauvoranfrage hat den Vorteil, dass klar ist, was ihr dann bauen dürft, dass ihr doppelte Kosten vermeidet, und dass ihr das Ganze vor der Entscheidung für einen Anbieter macht und dementsprechend auch wieder besser vergleichen könnt, nicht mehr aus der Festpreisbindung oder das Risiko nicht so hoch ist, dass ihr aus der Festpreisbindung fällt.

00:14:09: Aber der Nachteil ist, es wird auf jeden Fall länger dauern, als direkt den Bauantrag einzureichen.

00:14:14: Wenn ihr direkt den Bauantrag einreicht, dann habt ihr den Vorteil, dass es gegebenenfalls gut durchläuft und ihr diese drei Monate extra sparen würdet, wenn das so akzeptiert wird, wie ihr es möchtet.

00:14:26: Der Nachteil ist aber, ihr habt gegebenenfalls doppelte Kosten, wenn es abgelehnt wird.

00:14:30: Ihr habt vielleicht ein bisschen weniger bekommen, als eigentlich möglich gewesen wäre.

00:14:35: keine zwei Folgeschosse, sondern nur einen Meter Fünfzig Kniestock, weil ihr habt euch vielleicht nicht getraut, die zwei Folgeschosse zu beantragen.

00:14:41: Und das Dritte ist der Dritte Nachteil, dass hier gegebenenfalls aus der Festpreisbindung fällt, wenn es doch länger dauert und die Genehmigung abgelehnt wird im ersten Schritt.

00:14:50: Ja, und das ist dann immer das Thema.

00:14:53: Schreibt mir mal in die Kommentare, wie würdet ihr vorgehen, was würdet ihr machen und wenn ihr natürlich mal über euer Bauvorhaben sprechen möchtet, dann schreibt mir gerne, wir haben kostenfreies Erstgespräch.

00:15:02: Da können wir einfach mal über eure Situation sprechen.

00:15:05: Mal Erfahrungswerte zu verschiedenen Baufirmen durchgehen, zu Bauchostenthemen, alles, was euch noch so ein bisschen fehlt vielleicht in der aktuellen Situation und so, dass ihr dann alles habt, um wirklich ein bisschen besser durch dieses Vorhaben zu kommen.

00:15:19: Genau, schreibt immer in die Kommentare, wie ihr diese Situation lösen würdet, was ihr machen würdet und dann sehen wir uns nächste Woche wieder.