Was Bauherren über die Festpreisgarantie wissen sollten (Rohbau- Fertighaus Realtalk Ep1)

00:00:00: Brauche ich dann eine weiße Wanne oder ist der Bodentrag fähig genug?

00:00:03: Was brauche ich für ein Stahlgehalt in der Bodenplatte?

00:00:05: Brauche ich Frostschützen um die Bodenplatte?

00:00:07: Das sind alles Punkte, wo wir schnell mal zwischen fünf und zehn tausend Euro sprechen, die einfach noch mal dazukommen oder halt nicht.

00:00:14: Und deswegen ist halt schon wichtig, das am Anfang zu wissen.

00:00:19: Ich habe diese Woche ja einundzwanzig Bauherren beraten im Rahmen der Erstgespräche.

00:00:24: Ich habe acht Angebote und Bauverträge mit Bauherren besprochen und ich habe zwölf Baustellenprotokolle.

00:00:30: analysiert.

00:00:31: Und hier ist, was ich diese Woche allen Bauherren mitgeben kann, was so die Learnings der Woche sind.

00:00:36: Und damit herzlich willkommen zu Robau, dem Hausbau Real Talk.

00:00:40: Ja, ich hatte einen Bauherren, das fand ich ein ganz interessanten Fall.

00:00:44: Das war im Erstgespräch und da hatte mir erzählt, er war schon halt mit verschiedenen Baufirmen, Fertighausanbietern in Kontakt und hat mir den gesprochen.

00:00:52: Und eigentlich war von Anfang an drauf aus, eine Fußbodenheizung, also Luftwasserwärmepumpe mit Fußbodenheizung zu bauen.

00:00:59: Und dann hat er aber gesagt, irgendwie ist er dann unsicher geworden, weil er hat halt mit anderen Anbietern, also mit Baufirmen gesprochen und einer hat ihm gesagt, ja das neueste System ist ja eigentlich eine Luftluftwärmepumpe, also wo man dann keine Fußbodenheizung mehr hat, sondern nur noch so eine Luftauslässe.

00:01:15: Und dann war er wieder ein bisschen unsicher, was ist jetzt wirklich ein besseres System.

00:01:18: Und da muss man wirklich aufpassen, weil... Sobald ihr mit gewissen Dingen unsicher seid und euch bei den Baufirmen irgendwas erzählen lasst, verkaufen die euch natürlich, was in deren System am besten ist.

00:01:31: So eine Lüftungsheizung hat ihre Vor- und Nachteile.

00:01:34: Grundsätzlich wird sie von manchen Anbietern aber angeboten, weil sie erst mal günstiger aussieht.

00:01:39: Weil ja keine Fußbodenheizung drin ist und damit spart man sich ein paar tausend Euro, die dann im Angebot nicht drin sind.

00:01:45: Es fehlt natürlich dann auch eine Fußbodenheizung, aber es ist halt... wirkt erst mal günstiger.

00:01:50: Und deswegen kriegt man da jetzt nicht unbedingt eine objektive Beratung, ob das besser oder schlechter ist, sondern das, was die einem halt verkaufen wollen.

00:01:56: Und da ist wirklich der Tipp, es ist so wichtig, dass man sich am Anfang Gedanken drüber macht, was man wirklich haben will.

00:02:03: Und dann kann man die Firmen nach dem auswählen, was man möchte.

00:02:06: Und selbst wenn die Firmen dann sagen, ja, aber eigentlich machen wir immer eine Luftwärmepumpe, dann kann man sagen, ja, okay, dann passt ja aber nicht zu dem, was ich will.

00:02:15: Ja, und genau das ist halt wirklich super wichtig, weil ihr nur dann entscheiden könnt und richtige Entscheidungen treffen könnt, welche Firma für euer Projekt besser oder schlechter passt.

00:02:26: Und das geht erst, wenn man einmal definiert hat, einmal so eine Nordstern definiert hat, um zu sagen, okay, was will ich überhaupt?

00:02:32: Weil... Es gibt so viele Bereiche nachher im Haus, wo es dann Unterschiede gibt und wo jede Firma euch verkaufen will, warum das besser ist.

00:02:41: Die Firma, die die Wand zur Hälfte aus Styropor baut, die erklärt euch genauso, warum das die beste Bauweise ist.

00:02:48: Und wenn ihr aber für euch zum Beispiel festgelegt habt, nein, wir wollen Diffusionsoffen bauen, wir wollen eine Wand ohne Styropor oder Plastikfolie, weil die einfach Vorteile hat.

00:02:57: Dann ist es okay.

00:02:57: und dann könnte wieder sagen, die Firma, die mit Styropor und Plastik baut, die passt dann halt nicht zu dem, was ihr wollt.

00:03:02: Aber sobald man mit so ein bisschen, ja, ich weiß nicht, dann würde ich mir nicht die Informationen bei der Baufirma holen, sondern mich unabhängig davon informieren.

00:03:11: Einfach mal so diese Unterschiede, wir haben ja auch schon viel auf unserem Kanal veröffentlicht, was gute und schlechte Materialien vielleicht sind für den Hausbau.

00:03:20: Und da einfach schon mal selber eine Meinung bilden, damit man gar nicht drauf angewiesen ist.

00:03:25: kriege ich jetzt gerade von der Firma irgendwas verkauft, was die wollen, damit man nicht so wachsweich zu den Firmen geht und sich eigentlich alles verkaufen lassen kann erstmal.

00:03:34: Sondern, dass ihr schon mal klar wisst, was will ich eigentlich, was will ich nicht und dementsprechend dann auch entscheiden könnt, welche Firmen passen dazu.

00:03:41: Weil sonst seid ihr immer in diesem Meer an Möglichkeiten, ihr müsst irgendwann mal entscheiden, was ist mein Nordstern, was will ich wirklich haben, was sind die drei, vier Punkte, die mir wirklich wichtig sind.

00:03:50: und nur dann kann man sagen, okay, welche Firmen passen dazu.

00:03:53: So, Learning Nummer zwei dieser Woche, das ihr mitnehmen könnt, Festpreisbindung oder der Festpreis allgemein.

00:04:01: Also ich hatte das in zwei Bereichen, einmal in der Vertragssprühung, einmal im Erstgespräch.

00:04:05: Im Erstgespräch wurde eine Bauherrin gesagt, ja bei uns ist ja ein Festpreis, da kommen dann keine Kosten mehr dazu.

00:04:12: Was aber halt wichtig ist, zu verstehen, dass da noch nicht alles drin sein muss.

00:04:16: Also zum Beispiel die Schneelaster, die ist in dem Angebot halt mit einer gewissen Summe angegeben, ob die aber am Bauort so passt oder nicht, ist erst mal nicht berechnet oder nicht korrekt kalkuliert im schlimmsten Fall.

00:04:28: Und dann kommen halt schon noch Kosten zu dem Festpreis hinzu.

00:04:32: Oder auch wenn es heißt, die Bodenplatte ist bei uns im Festpreis mithalten, heißt noch lange nicht, dass diese Bodenplatte den Stahlgehalt hat, die Frostschürzen, die Mehrsparteneinführung, die nachher halt notwendig sind.

00:04:42: Also nur weil der Festpreis draufsteht, heißt noch nicht, dass alles dabei ist.

00:04:46: Das ist mal eine ganz wichtige Sache.

00:04:48: Und das zweite ist die Festpreisbindung.

00:04:50: Das hatte ich in der Vertragsprüfung.

00:04:52: Die hängt halt, oder die, da ist erstmal vorkommen, egal ob da... ...sechzehn Monate, achtzehn Monate, zwanzig Monate, zwölf Monate draufsteht.

00:05:01: Es geht immer drum, Wie lange braucht denn die Baufirma?

00:05:05: Und mit den Bauzeitangaben, die ihr sonst auch im Vertrag habt, könnt ihr mal gegenüberstellen, wie viel Festpreisbindung brauche ich denn eigentlich wirklich?

00:05:13: Und in dem Fall war es zum Beispiel so, dass wenn man mal die Bauzeitangaben, die sich diese Firma in dem Vertrag selber gesetzt hat, die geben ja selber vor, welche Vorgaben, weil welche Bauzeiten sie dann haben.

00:05:24: Dann kam man auf, ich glaube, drei Monate länger, als die Festpreisbindung gegeben war.

00:05:29: Und das ist natürlich von Anfang an nicht so optimal.

00:05:33: Und man muss natürlich dann, weil die Festpreisbindung auch ja von Anfang an läuft und die Bauzeitangaben oftmals erst ab Baugenehmigung zum Beispiel.

00:05:41: angegeben sind, müsste ja diesen Gap dazwischen, dass man den Bauantrag noch erstellen muss, dass man die Baugenehmigung einholt, was ja auch dann so drei, vier, fünf Monate alles insgesamt dauern kann, das muss man natürlich noch dazurechnen.

00:05:54: Und da war es jetzt in dem Fall so, dass die Festpreisbündung da nicht so ganz dazugepasst hat und das muss man dann natürlich noch mal mit der Firma besprechen und verhandeln.

00:06:00: Grundsätzlich ist es immer wichtig zu schauen oder wichtig für euch im Hintergrund zu verstehen, um da jetzt nicht zu tief reinzugehen, weil es halt wirklich auf die einzelne Formulierung ankommt.

00:06:08: Das muss man sich im Vertrag dann einfach anschauen und auch mit eurer Situation natürlich abgleichen, was ihr dann wirklich braucht.

00:06:15: Wichtig ist aber zu verstehen, dass wenn da achtzehn Monate Festpreis im Angebot stehen, dann braucht diese Firma auch diese achtzehn Monate.

00:06:21: Also bei allen Firmen oder bei den allermeisten Firmen ist der Festpreis erst mal gerade so passend gerechnet für das, was die auch wirklich brauchen.

00:06:29: Da ist noch nicht drin, dass ihr dann vielleicht eine längere Baugenehmigungszeit habt oder dass das Grundstück noch in der Schließung ist oder irgendwelcher Puffer drumherum, der immer gut wäre zu haben.

00:06:37: Also da muss man wirklich drauf aufpassen, dass es nicht in eine Richtung geht, wo man Probleme bekommt, das richtig anzulegen und dass dann nachher die Preiserhöhung kommt.

00:06:49: die richtig weh tut, weil das nachher vier, fünf, sechs Prozent dann vielleicht sind, wenn ihr aus der Festpreisbindung rausfällt und mit denen habt ihr ja nicht gerechnet.

00:06:57: und es sind dann vielleicht zwanzig, dreißigtausend Euro, die einfach nochmal an den Top kommen, die absolut nicht sein müssten, wenn man es von Anfang an eigentlich richtig macht und auch einen gewissen Puffereien plant.

00:07:04: Aber wie gesagt, kommt sehr auf die einzelne Formulierung an, muss man sich immer im Vertrag anschauen und deswegen bieten wir so eine Vertragsbesprechung an, dass wir genau über solche Punkte halt mal drüber gehen können.

00:07:14: Und was beim Festpreis auch noch wichtig ist, da hatte ich diese Woche auch noch einen Fall, Die haben die Elektroinstallation in Eigenleistung gemacht, weil die da ein Smart-Home-System, ich glaube, KNX umsetzen wollten.

00:07:24: Und dadurch hatten die jetzt bei der Baufirma wesentlich mehr Umfang, was so Lehrrohre und Ding angeht.

00:07:29: Das war riesig.

00:07:30: Also der Umfang war wirklich sehr, sehr groß, weil die sich da einfach haben, die einfach eine Vorstellung und einen KNX-System, was halt sehr viel können soll.

00:07:37: Und dementsprechend hatten die sehr, sehr viele Lehrrohre.

00:07:40: Und jetzt... hieß es von der Baufirma, ja, dadurch, dass wir jetzt diesen großen Umfang haben und ihr die Elektroinstallation in Eigenleistung macht, müssen wir jetzt beim Estrich auch nochmal eine spezielle Schüttdämmung verwenden und können nicht die normalen Dämpplatten nutzen.

00:07:53: Und das sollte jetzt nochmal ein Aufpreis kosten, ich glaube, drei oder viertausend Euro waren das.

00:07:57: Und jetzt haben die Bauherren natürlich die Frage gehabt, ist das jetzt so richtig?

00:08:01: Kann das sein?

00:08:02: Weil es heißt ja eigentlich ist ein Festpreis und wir haben ja schon für die Lehrrohre mehr bezahlt.

00:08:05: Und das ist nochmal wichtig zu verstehen, dass Gerade wenn man am Anfang steht und gewisse Dinge sich so ein bisschen durchkalkuliert, um auch das Budget richtig greifen zu können, dann hat man vielleicht erst mal nur auf dem Schirm... Ich brauche ja einfach dann mehr Lehrrohre.

00:08:17: Dafür plan ich vielleicht mehr Geld ein.

00:08:19: Passt, habe ich mir auch von der Baufirma geben lassen, dass da aber so ein ganzer Rattenschwanz noch dran hängt an.

00:08:24: Ich brauche dann vielleicht einen anderen Estrich, ich habe eine andere Grundlage, weil ich da einfach einen größeren Umfang habe bezüglich der Elektroinstallation und dass dann eben dadurch auch noch mehr Kosten entstehen.

00:08:35: Das ist was, was ganz wenige nur auf dem Schirm haben und dass da eigentlich das ist, was wirklich teuer wird.

00:08:40: Oder warum dann der Preis, den man sich erst mal vorgestellt hat oder die Kosten, den man sich mal vorgestellt hat, dann doch nicht, das sind, obwohl dir ein Festpreis drauf steht.

00:08:48: Aber der hatte halt einfach eine andere Basis, eine andere Berechnungsgrundlage.

00:08:52: Und das ist ganz wichtig auch zu verstehen, dass dieser Rattenschwanz eigentlich die wirklichen Kosten ausmacht.

00:08:59: Genau.

00:08:59: Also das zur Festpreisbindung, ich hoffe, das hilft euch so ein bisschen zu verstehen oder Festpreis allgemein so ein bisschen zu verstehen, was da wichtig ist.

00:09:07: So, was war mein Learning Nummer drei?

00:09:10: Und dann Punkt Nummer drei, den ich diese Woche noch hatte und den ihr auch mitnehmen könnt, ist mal wieder Bodengutachten.

00:09:16: Ich kriege wirklich ziemlich viele Fragen immer zum Bodengutachten und ich hatte da einen speziellen Fall.

00:09:21: Die haben gesagt, ja, wir können das Grundstück jetzt noch nicht kaufen.

00:09:25: Wie sollen wir denn mit Erdarbeiten, mit der Kostenberechnung, mit Bodengutachten umgehen?

00:09:30: Weil wir können ja kein Bodengutachten machen, bevor wir das Grundstück nicht gekauft haben.

00:09:35: Schreibt mal in die Kommentare, wenn das bei euch auch so ist.

00:09:38: Es gibt nämlich eigentlich schon Lösungen dafür.

00:09:41: Und dann ist erstmal die erste Frage, was ist denn das für ein Grundstück?

00:09:44: Ist es in einem Neubaugebiet, ist es eine Baulücke, stehen da schon Häuser drum rum?

00:09:48: Weil dementsprechend kann man unterschiedlich vorgehen.

00:09:50: Nummer eins, wenn es ein Neubaugebiet ist, dann gibt es normalerweise ein Bodengutachten für das Gebiet an sich.

00:09:56: Vielleicht wurde das dann vorne an der Straße gemacht oder am Eingang des Baugebietes oder Ähnliches.

00:10:02: Also jetzt nicht... unbedingt auf eurem Grundstück, aber man kann dieses Gut achten, bekommt man da bei der Gemeinde in der Regel oder beim Bauamt und damit kann man schon mal wirklich was anfangen, weil der Boden ist ja jetzt so viel anders.

00:10:15: nicht zu erwarten, wenn das Bodengutachten halt drei Grundstücke oder zwanzig Meter weitergemacht wurde.

00:10:21: Gibt Regionen, in denen ist der Boden da unterschiedlich?

00:10:23: Das kann durchaus sein.

00:10:24: Aber es ist trotzdem ein guter Indikator und der Beste, den ihr erst mal habt, bevor ihr dann das Grundstück kaufen könnt.

00:10:29: Also vielleicht könnt ihr dann dieses Bodengutachten direkt mal bei der Gemeinde oder beim Bauamt anfragen, bevor ihr das Grundstück kauft und damit dann halt schon mal wieder auf Erdbaufirmen zugehen und euch Kostenschätzungen für die Erderbeiten geben lassen.

00:10:40: Vor allem, wenn ihr mit Keller baut, kann das halt schon einen großen Unterschied machen.

00:10:43: Aber auch auf Bodenplatte kannst du durchaus einen Unterschied machen, wenn dann Boden-Austausch notwendig wäre oder ähnlich ist.

00:10:48: Also das ist auch nochmal wichtig, dass man da... drauf schaut und sich versucht das Bodengutachten auf anderen Wegen zu holen.

00:10:55: Wenn es jetzt eine Baulöcke ist oder da schon Häuser drum rumstehen, dann könnte man theoretisch die Nachbarn fragen, die da schon wohnen, ist vielleicht auch ein erster netter Kontakt, keine Ahnung.

00:11:04: Man will sich ja auch nur gut vorbereiten und die Leute sind ja oftmals hilfsbereit, weil sie selber ja mal durch dieses Thema durchgehen mussten, vor allem wenn das jetzt noch ein relativ neues Gebiet ist, also da die Häuser vielleicht zehn Jahre stehen oder so, dann wissen ja die Leute auch, dass die Situation, die Baukosten richtig zu greifen und so weiter, dass das durchaus schwierig sein kann.

00:11:22: Und sind dann durchaus auch mal bereit, Bodengutachten da abzugeben.

00:11:27: Also das ist die Möglichkeit, da mal nachzufragen, vielleicht haben die noch einen Bodengutachten, dann könnt ihr das auch wieder als Indikator verwenden.

00:11:33: Aber auch nochmal ganz wichtig, das ersetzt nie das Bodengutachten, das ihr dann bei euch auf dem Grundstück nochmal machen solltet.

00:11:39: Weil es gibt eigentlich keine seriöse Firma, die heute ohne Bodengutachten baut, also sei es Erdbau, sei es Sei es Bodenplatte oder Keller.

00:11:47: Und auch die Hausbaufirmen, die wollen einfach im Bodengutachten sehen, weil das hat einfach mit Haftung zu tun, mit Versicherungsthemen.

00:11:54: Also keine seriöse Firma würde heute bauen, ohne dass ihr den Bodengutachten von eurem Grundstück vorlegt.

00:12:00: Und die Bodengutachter, die wollen halt auch immer wissen, wo soll ich denn bohren?

00:12:03: Also es wird ja wirklich nachher so genau gemacht, dass am besten an den Ecken eures Hauses gebohrt wird.

00:12:08: Wie gesagt, um ein, zwei Meter kommt es da eigentlich in der Regel nicht an hin oder her.

00:12:12: Aber es soll schon relativ präzise gemacht werden.

00:12:14: Also ein Bodengutachten, was dann wie gesagt vorne an der Straße gemacht wurde oder beim Nachbargrundstück oder was auch immer.

00:12:20: Obwohl wir am Ende wissen, dass es wahrscheinlich fast der identische Boden sein wird, reicht halt aber einfach nicht aus, wie gesagt für die Haftung, die da Firmen nachher für euch übernehmen sollen.

00:12:30: Und deswegen ist wichtig nachher nochmal ein eigenes zu machen.

00:12:33: Aber wenn euch das Grundstück jetzt noch nicht gehört.

00:12:34: oder wenn ihr da einfach keine Möglichkeiten habt, dann sollte man das gucken, dass man das anderweitig... beschafft, damit man zumindest schon mal ein Indikator hat, in welche Richtung das dann geht und mit welchen Kosten ihr denn für Erdarbeitende rechnen müsst.

00:12:47: oder auch für den Keller.

00:12:47: Brauche ich dann eine weiße Wanne oder ist der Bodentrag fähig genug?

00:12:51: Was brauche ich für ein Stahlgehalt in der Bodenplatte?

00:12:52: Brauche ich Frostschützen um die Bodenplatte?

00:12:54: Das sind alles Punkte, wo wir schnell mal zwischen fünf und zehn tausend Euro sprechen, die einfach noch mal dazukommen oder halt nicht.

00:13:02: Und deswegen ist halt schon wichtig, das am Anfang zu wissen.

00:13:05: Ja, das waren mal drei Learnings, die ihr mitnehmen könnt für euren Hausbau.

00:13:10: aus meiner Woche einfach so ein bisschen erzählt, so ein bisschen neues Format, dass ich für das nächste Jahr auch mit aufsetzen möchte und mitnehmen möchte, weil ich einfach jede Woche sehr viel erlebe und das in den normalen Episoden gar nicht so abbilden kann.

00:13:23: Deswegen versuche ich jetzt jede Woche eine solche Rohbau-Episode zu machen, wo ich einfach mal so aus der Praxis erzähle, was es für Fälle gab.

00:13:32: Wir können gerne mal über einen Hausbau sprechen, ich versuche immer gerne weiter zu helfen und ich hoffe auch dieses Format ist für euch hilfreich.

00:13:37: Und dann sehen wir uns nächste Woche wieder.