Was alle Bauherren über Points Of No Return beim Hausbau wissen sollten

00:00:00: Was alle Bauherren über die Points of No Return beim Hausbau wissen sollten.

00:00:05: und damit herzlich willkommen zu Hausbottipps.

00:00:11: Was sind die Points of No Return?

00:00:13: Das sind Punkte, bei denen man nicht mehr wirklich zurück kann, bei denen ihr dann die Folgen eurer Entscheidungen tragen müsst, weil es nicht mehr, weil nicht mehr der Ursprungszustand hergestellt werden kann.

00:00:24: Und so ein Point of No Return ist ja zum Beispiel die Abnahme am Ende.

00:00:28: Also viele denken, dass das eigentlich so der der wirklich erste Punkt ist, also sobald es auf die Baustelle geht und irgendwas ist wirklich fest verbaut, so das Fenster ist jetzt im Haus drin, jetzt kann ich die Größe des Fensters nicht mehr ändern.

00:00:41: So denken viele ist so ein Point of No Return.

00:00:44: Aber es passieren schon viel früher im Prozess, in dem Planungsprozess, im Auswahlprozess allgemein gibt es so Punkte, bei denen ihr vielleicht gar nicht merkt, dass ihr jetzt eine Entscheidung getroffen habt, deren Folgen ihr dann tragen müsst und die nicht mehr umkehrbar sind.

00:01:01: Und hier haben wir mal den gesamten Bauprozess dargestellt und manche Punkte davon sind halt einfach so ein point of no return.

00:01:08: Und man kann die Auswirkungen der eigenen Entscheidungen beim Hausbau oft erst Wochen oder Monate später sehen, wenn es eigentlich dann schon zu spät ist.

00:01:16: Also so eine kleine Entscheidung, wie das Bodengutachten jetzt nicht gemacht zu haben oder dann erst sehr viel später zu machen, führt dann zu falscher Kalkulation bei Erdarbeiten, mehr Kosten bei Keller- und Tiefbau, weniger Budget dann fürs Haus verfügbar und dann eben Kompromisse eingehen müssen oder das Haus nochmal komplett umplanen und so weiter.

00:01:32: Und das sind so diese Diese Punkte, die sich dann sehr aufschaukeln und die aber ganz früh im Prozess liegen.

00:01:37: Und das ist diese Wahrheit, die viele nicht verstehen.

00:01:40: Sondern die denken, es geht ja erst wirklich nicht mehr zurück, wenn was auf der Baustelle verbaut ist oder wenn ich's Haus abgenommen habe.

00:01:45: Davor lässt sich ja im Prinzip alles ändern.

00:01:47: Aber wir schauen uns jetzt mal die Punkte an, um die es wirklich geht.

00:01:50: Nummer eins ist Planung und Baukosten.

00:01:52: und das überrascht immer viele, weil wenn sie sagen, ja Baukosten, ja aber das ist doch eh so ein Prozess da, da muss ich mir die Infos ja schrittweise über die nächsten Phasen holen.

00:02:01: Grundsätzlich ja, aber mit der Rechnung, mit der ja am Anfang in dieses Projekt geht, die ist natürlich schon so eine Art Point of No Return, weil von da aus alles weitere bestimmt ist.

00:02:13: Und ihr müsst dann die Folgen tragen, wenn ihr am Anfang eine falsche Kalkulation der Baukosten hattet.

00:02:18: Also wenn ihr jetzt, weiß ich nicht, zweitausend Fünfhundert Euro pro Quadratmeter fürs Haus annehmt, bevor ihr euch jetzt wirklich Angebote eingeholt habt, dann ist es schon quasi ein Point of No Return, den ihr falsch angelegt habt, weil zweitausend Fünfhundert Euro einfach nicht mehr realistisch sind, sondern man eher mit dreitausend Fünfhundert Euro rechnen müsste.

00:02:34: Merkt ihr dann aber erst, wenn ihr Angebote eingeholt habt und müsst dann aber die Folgen tragen, sprich das Haus wieder umplanen, vielleicht habt ihr dann schon Geld für einen Architekten ausgegeben.

00:02:42: Vielleicht habt ihr schon das Grundstück auf einer falschen Berechnungsbasis dann gekauft, oder was viel wichtiger noch ist, der Puffer, den man vielleicht am Anfang ansetzt, wenn man am Anfang jetzt keinen großen Puffer.

00:02:53: eingeplant hat für die Baunebenkosten zum Beispiel.

00:02:57: Dann hat man hier auch schon wieder einen Point of No Return gehabt, dessen Folgen ihr nachher aber tragen müsst, weil ihr dann wieder das Haus eventuell umplanen müsst, weil ihr merkt, die Baukosten sind doch ein bisschen anders zu veranschlagen, als wir es jetzt erst mal getan haben und wir haben nicht den Puffer, um das auszugleichen.

00:03:11: Und das ist genau das, was die Schwierigkeit ist oder was für uns so ein Point of No Return darstellt.

00:03:16: Deswegen sind die Baukosten und auch die Planung des Hauses schon eine Sache, die wichtig sind, weil auch auf der Planung des Hauses, auf dem Grundriss etc.

00:03:24: Liegen ja schon Points of No Return im Kleinen, indem ihr sagt, okay, wir haben jetzt hier einmal die Hausplanung gemacht, aber dieses Haus ist so vielleicht gar nicht genehmigungsfähig, weil sich keiner richtig den Bebauungsplan angeguckt hat.

00:03:34: Oder dieses Haus ist so in der Größe gar nicht machbar wieder im Budget, obwohl wir halt auf einer falschen Basis kalkuliert haben.

00:03:40: Oder der Technikraum ist eigentlich viel zu klein und würde so gar nicht funktionieren, sagt einem die Hausbaufirma aber erst später und dann muss man wieder umplanen, was vom Wohnraum wegnehmen, also es hat wieder Folgen.

00:03:50: Und damit ist es wieder ein Point of No Return, den man am Anfang am besten schon richtig macht, damit man nachher nicht irgendwelche Folgen davon zu tragen hat, die meistens immer negativ sind.

00:04:01: Genau, also hier Boden-Gutachten-Planung, Baukosten, wirklich ein wichtiger Point-of-No-Return, den man verstehen muss.

00:04:06: Weswegen wir halt auch so hart sagen, hey, macht die Planung am Anfang richtig, holt euch im Boden-Gutachten so früh wie möglich ein, schaut, dass ihr mit einem Architektenplan, der halt wirklich schon mal genau diese Punkte auf dem Schirm hat und euch da helfen kann, diese Fehler am Anfang nicht zu machen und diesen ersten Point-of-No-Return mal richtig anzugehen.

00:04:22: Ja, so dass ihr da nicht schon später bereuen müsst, dass ihr die Planung so gemacht habt und dann jetzt erst merkt, dass es so eigentlich gar nicht wirklich sinnvoll funktioniert.

00:04:30: Weil am Anfang wirkt es ja, als würde es sinnvoll funktionieren, tut es aber halt nicht, aber man merkt es viel später.

00:04:37: So dann die wahl der baufirma.

00:04:38: und auch der baufertrag die nur unterschreibt ist ein absoluter point of no return Den auch die wenigsten wirklich verstehen.

00:04:44: weil sobald ihr euch für eine baufirma entschieden habt habt ihr euch ja nicht nur Für das angebot von der firma entschieden sondern ja auch für die qualität die dieses haus nachher hat Für den bau ablauf den diese firma nachher hat.

00:04:55: ja wie gut sich eine firma drum kümmert das insolvenz risiko habt ihr mit gekauft von dieser baufirma.

00:05:00: ja und das sind alles dinge die man wirklich verstehen muss damit man die Folgen besser einschätzen kann oder vielleicht gar keine negativen Folgen erst aufkommen, wenn man im Bauvertrag zum Beispiel eine Insolvenzabsicherung mitverhandelt hätte.

00:05:12: was es ja als Möglichkeit gibt, ja, ist so ein Teil.

00:05:16: Und wenn wir jetzt Bauherren beraten in der Vertragsprüfung, dann sprechen wir auch immer über Insolvenzabsicherung.

00:05:21: Und da gibt es zum Beispiel Sachen, die man einfach konkret festlegen kann.

00:05:24: Wenn man das jetzt aber nicht macht, dann hat man schon wieder so ein Point of No Return überschritten, indem man den Bauvertrag unterschreibt.

00:05:29: Das ist so ein ganz harter Point of No Return.

00:05:31: Auch wenn man noch Rücktrittsrechte etc.

00:05:33: hat, irgendwann laufen die ja aus.

00:05:35: Und ob eine Firma pleite geht oder nicht, merkt er meistens ja erst sehr viel später.

00:05:38: Das heißt, da hat man schon wieder einen wichtigen Schritt dann, gemacht, der nach Erfolgen haben kann, ohne dass man es jetzt vielleicht schon weiß.

00:05:46: Und da gehen immer noch viele Bauherren viel zu sorglos mit um und sagen, ja, der Bauvertrag, das wird schon so passen, das wird rechtlich schon in Ordnung sein.

00:05:53: Ja, aber rechtlich muss da keine Insolvenzabsicherung rein.

00:05:56: Ja, es ist halt was Zusätzliches.

00:05:58: Und genauso ist es mit Festpreis, genauso ist es mit Bauzeitvereinbauen, genauso ist es mit Zahlungsplänen etc.

00:06:04: Da gibt es zwar rechtliche Grundlagen, aber die heißen noch lange nicht, dass es für Bauherren gut ist.

00:06:08: Aber dass man nur so ein kleiner Rand am Rande Genau, aber wichtiger Point of No Return, wo man auch wirklich Zeit reinstecken sollte am Anfang, Wahl der Baufirma und Bauvertrag, weil darauf da hängt nachher wirklich davon ab, wie gut euer Bauvorhaben läuft und wie sich eine Firma dann drum kümmert und welche Möglichkeiten ihr habt.

00:06:28: Dann kommt auch noch ein Point of No Return, den auch nur wenige verstehen, nämlich die Rohbauffase.

00:06:34: Ich glaube mittlerweile verstehen es mehr Leute, weil wir das ja auch in Rohbaukontrollen und in unseren sonstigen Videos sehr häufig sagen.

00:06:41: Die Rohbauffase, also sobald mal der Estrich im Haus ist, lässt sich im Prinzip nichts mehr korrigieren.

00:06:46: Also nachdem die Rohbauffase abgeschlossen ist, Estrich ist drin und jetzt beginnen die Innenarbeiten, lässt sich am Rohbau nicht mehr arg viel machen.

00:06:53: Also die Wände kann ich jetzt nicht mehr verschieben, etc.

00:06:56: Und deswegen muss man auch den Rohbau als Point of No Return sehen und sagen, okay, davor muss ich kontrollieren, bevor dieser Point of No Return erreicht ist.

00:07:06: Weil danach, nachdem der Estrich drin ist, kann ich nicht mehr viel tun.

00:07:09: Dann kommt die Abnahme, die ist eigentlich ein ziemlich offensichtlicher Point of No Return, das ist ja auch ein rechtlicher Point of No Return, sobald ihr das Abnahmeprotokoll unterschrieben habt von der Baufirma, ist es ja fixiert, welche Mängel dieses Haus hat oder welche Beanstandungen.

00:07:24: erstmal und alles, was danach kommt, seid ihr in der Beweispflicht.

00:07:28: Also da ist ja wirklich diese Beweislastumkehr eine rechtliche Sache, die diesen Point of No Return darstellt.

00:07:35: Und dann... gibt es noch einen point of no return den auch die wenigsten nur auf dem schirm haben nämlich den ablauf der gewährleistung.

00:07:42: hier haben wir zum beispiel mal haben wir auch hier auf dem kanal ein video mit einem bauchern der nachträglich nach der abnahme noch probleme hatte wo sich hier so risse an den fenstern gebildet haben und da ist auch feuchtigkeit dann in die fassade eingedrungen und da war wirklich ein großer schaden den jetzt saniert werden muss und da ist es wichtig dass halt wirklich vor dem Ablauf der Gewährleistung zu machen.

00:08:05: Und wie gesagt, der Ablauf der Gewährleistung, also die fünf Jahre nach der Hausabnahme, muss eine Baufirma gesetzlich gesehen Gewährleistung geben.

00:08:13: Und wenn dieser Zeitraum abgelaufen ist, dann müsst ihr danach immer nachweisen, dass es noch ein Bauffehler war oder auf dem Bau beruht oder ein Fehler der Firma ist.

00:08:22: Und da ist wie gesagt auch so ein Zeitraum dann einfach abgelaufen, nachdem ihr die Folgen tragen müsst.

00:08:29: Genau also das mal die points of no return.

00:08:32: und das wichtigste wort dass man für so den point of no return Wissen muss oder im kopf behalten muss ist vor vor Ja.

00:08:42: das heißt man muss immer vor einem point of no return Prüfen seine entscheidungen durchgehen.

00:08:49: was habe ich hier für möglichkeiten was sind die optionen?

00:08:51: was kann ich gerade für fehler machen?

00:08:53: immer vorher also bevor man sagt okay ich gehe jetzt mit dieser Baukostenplanung als Basis ins Rennen, diese Sachen prüfen.

00:09:01: Ich gehe jetzt mit diesem Grundriss als Basis ins Rennen prüfen.

00:09:05: Kann man, wie gesagt, richtig machen, indem man mit einem Architekten am Anfang plant oder Baukosten, gibt es ja auch mittlerweile, wir haben ja auch eine Baukostenübersicht mit über einhundert Positionen, wo man sich einfach mal Gedanken machen kann oder das ein bisschen besseren Überblick bekommt, als es normalerweise der Fall wäre.

00:09:21: Findet ihr auch in unserer Hausbau-Community zum Beispiel.

00:09:25: Oder auch bei der Wahl der Baufirma und dem Bauvertrag, das vorherzumachen, bevor man halt abgeschlossen hat.

00:09:30: Genauso in der Rohbauffase, bevor der Estrich reinkommt.

00:09:33: Da zu prüfen und nicht erst bei der Abnahme zu prüfen zum Beispiel.

00:09:37: Oder auch eben vor der Hausabnahme, bevor man dieses Protokoll unterschreibt.

00:09:42: Fristen zu verhandeln, Einbehalte verhandeln, richtige Begehungen nochmal zu machen, um zu gucken, was gibt's für Mängel, welche müssen aufgenommen werden, nicht dass man bei der Begehung mit dem Bauleiter dann irgendwelche Dinge übersieht und die stehen dann halt nicht im Protokoll.

00:09:54: Und das vor der Abnahme zu machen, ist halt einfach der Trick oder was wichtig ist.

00:09:58: Und genauso hier vor Ablauf der Gewährleistung muss man prüfen und vielleicht nochmal eine Begehung machen und einfach mal gucken, welche Mängel hat jetzt das Haus und die Baufirma kann sich dann noch bis zum Ablauf der Gewährleistung darum kümmern.

00:10:11: Das ist das Wichtige, darum geht's.

00:10:13: Und wenn ihr keine Lust habt, böse Überraschung beim Hausbau zu erleben, wir haben einen Test entwickelt, so eine Hausbau-Check, wo ihr wirklich mal... komplett euer Bauvorhaben durchleuchten könnt, durch die verschiedenen Positionen wie eben Baukosten und Budget, die Hausplanung, Baufirmenauswahl, Qualitätssicherung auf der Baustelle und Bauvertrag.

00:10:30: Das sind wirklich ganz gezielte Fragen, die wir aus unserer Praxis abgeleitet haben.

00:10:33: Wir begleiten ja über ein Tausend Bauherren pro Jahr bei ihrem Hausbauprojekt angefangen vom Vergleich der Angebote, Überprüfung der Verträge bis hin eben zu Rohbaukontrollen und Abnahmen am Ende auf der Baustelle.

00:10:43: Und daraus haben wir einen Hausbaucheck abgeleitet.

00:10:48: oder erstellt, wo ihr wirklich mal durchgehen könnt und schauen könnt, wie ihr in den einzelnen Kategorien aufgestellt seid und wo noch blinde Flecken sind, die nachher Probleme werden können.

00:10:55: Also wo lauern diese Points of a No Return für euch und wo habt ihr speziell noch Nachholbedarf und sollte das vorher klären, damit dieses größte Projekt im Leben wirklich dann auch gelingt und man nicht sagt danach, hätte man das mal vorher gewusst, weil das ist immer das, was dummes bei den Summen, die man halt ausgibt.

00:11:12: Genau, das war... Points of no return.

00:11:16: Wichtiges Thema, was glaube ich die wenigsten wirklich so verstehen, weil man oft denkt ja erst wenn es auf der Baustelle wirklich, wenn es Fenster drin ist, dann kann ich es nicht mehr ändern, aber das eigentlich schon ganz ganz viel davor liegt in dem Prozess davor, in der Vorbereitung.

00:11:30: Das ist das was man verstehen muss bei diesem Konzept.

00:11:33: Ich hoffe es hilft euch, schreibt gerne mal in die Kommentare und macht mal diesen.

00:11:37: Hausbau-Check ist komplett kostenfrei, dauert keine drei Minuten und ihr kriegt sofort detaillierte Ergebnisse zu allen Bereichen.

00:11:44: Schaut da gerne mal rein, Link ist unten in der Beschreibung und wir sehen uns nächste Woche wieder.