Hausbau finanzieren: was Bauherren über Banken, Zins und Baukosten wissen sollten

00:00:00: Die Baufinanzierung ist ein ganz großer Part von dem Neubauprojekt und läuft natürlich ganz anders als es ist, wenn man einfach ein Haus kauft.

00:00:09: Und ich habe mir jetzt hier wieder den Jörg Somborn eingeladen in dem Podcast, der ja auch einen eigenen YouTube-Kanal hat.

00:00:15: Wo er sehr viel über Finanzierung und Zinsen etc.

00:00:17: teilt... ...und ich bin mit ihm mal wirklich in die Details gegangen wie man denn so eine Finanzierung für ein Neubauprojekt wirklich angeht?

00:00:24: Und gerade wenn man am Anfang noch nicht so wirklich die Baukosten kennt!

00:00:27: Wie geht man mit einem Puffer um?

00:00:29: Wie macht man es, wenn man das Grundstück jetzt nicht ganz aus Eigenkapital bezahlen kann?

00:00:33: Wie sind Raten?

00:00:34: Er hat auch mal ein aktuelles Beispiel dann mitgebracht Und ja, freue ich mich drauf.

00:00:39: und hier kommt die Episode für euch.

00:00:41: In diesen siebenhundertfünfzigtausend sind jetzt natürlich noch mal fiktiv, weil wir darin halt sehen dass ein Vorhaben funktionieren kann.

00:00:49: wenn ein Grundstück hundertfünftig tausend Euro zum Beispiel kostet das Haus dann mit so vierhundert fünfzig Fünfhunderttausenden plus da nochmal die Baunebenkosten, die man rechnen sollte.

00:01:00: Wie geht man denn jetzt bei der Bauchostenplanung?

00:01:04: in der Finanzierung vor, weil zu dem Zeitpunkt wenn ich die Finanzierung abschließe habe ja vielleicht die konkreten Baukosten noch nicht gar nicht so in dem Detail wie es die Bank vielleicht bräuchte.

00:01:16: Wie macht man das am besten?

00:01:17: Also ich sehe es schon sehr häufig auch wahrscheinlich geprägt durch die Videos die ich veröffentliche dass die Leute schon sehr konkret in den Baukosten sind also in der Bauchkostenaufstellung und die Banken wollen das auch so haben.

00:01:32: Das heißt, der erste Schritt ist immer erst mal zu einer Bank oder zu einem Finanzierungspartner.

00:01:37: Also zum Finanzierungsvermittler, der sich das vorhaben was ihr vorhabt überhaupt anschauen kann und erstmal schaut anhand vom Eigenkapital und von Anhand vom Einkommen Was ist denn im Maximum möglich?

00:01:52: Das heißt nicht dass man das Maximum ausreizen muss sollte.

00:01:56: Aber was ist denn überhaupt möglich und geht sauber durch bei der Bank?

00:02:00: Ja, vielleicht

00:02:01: ganz kurz nur weil ich da auch immer Fragen dazu kriege.

00:02:03: Dafür braucht man noch keine konkreten Angebote oder irgendwas um diesen Gesamtrahmen mal zu ermitteln.

00:02:09: Nein dafür braucht man sein Einkommen.

00:02:13: wie viel Eigenkapital habe ich zur Verfügung?

00:02:16: Und das sind die einzigen zwei Zahlen die man konkret erstmal brauche.

00:02:20: und dann vielleicht

00:02:21: wenn man halt schon in fünftig ist

00:02:24: Gut, wenn man jetzt schon... Ich gehe immer davon aus.

00:02:27: Das sehe ich jetzt auch so anhand der Zielgruppe die die Videos schaut.

00:02:30: Die ist inzwischen zwischen dem Jahr zwanzig und fünfundvierzig.

00:02:33: Es sind die Hauptziegrupe wo wir auch die Anfragen darüber bekommen.

00:02:36: Wenn wir natürlich jetzt Richtung fünfundvierzig plus schon gehen.

00:02:40: oder fünfzig plus im alter.

00:02:42: das muss man sich schon sehr speziell anschauen weil dann sprechen wir auch über die rentenphase.

00:02:47: was sind für renteneinkünfte da?

00:02:49: also?

00:02:50: die leute bringen dann in der regel aber auch schon weit aus mehr eigenkapital mit.

00:02:53: die die dann noch mal neubau sich erstellen lassen oder erstellen.

00:02:59: Muss man sich im speziellen anschauen, aber so der normale kunde Der, ich sag mal so Mitte dreißig bis vierzig ist.

00:03:05: Ja oder ziemlich Dreißig und vierzig sind ja die Standardkunden, die Anfragen, die Reinkommen.

00:03:11: Erreicht das Einkommen?

00:03:12: Das Eigenkapital und dann kann man damit schon arbeiten und da kann man daraus schon was ausrechnen.

00:03:17: Und damit gehen die Leute in der Regel los.

00:03:20: entweder haben sie schon ein Grundstück auch gefunden und wollen jetzt noch einmal wissen wie viel Baukosten sind möglich.

00:03:25: also von der vom Gesamtvolumen her Sagen wir auch ganz klar, wo die Grenze ist.

00:03:31: Ich habe es in den letzten Jahren noch immer wieder erlebt dass die Kunden mit utopischen Vorstellungen kamen weil ihr das auch von irgendwelchen anderen Leuten gesagt bekommt.

00:03:39: Wo ich gesagt hab okay dann sind wir aber raus ja?

00:03:42: Weil das können wir nicht garantieren und das wollen wir auch nicht begleiten... ...in der Form, weil wir begleitend die Kunden ja teilweise über Monate, über ein zwei Jahre bei dem vorhaben und wenn da jemand total utopische Vorstellung hat.. Dann macht das auch ich sage mal von Anfang an keinen Sinn.

00:03:59: Es macht ja auch kein Spaß, wenn dann mittendrin das Geld ausgeht und der sagt aber du hast mir doch gesagt.

00:04:05: Man muss klar sein man muss einfach klar sein Ja und klar ist auch dass man einfach realistisch plant ja Und nicht sagt wenn das wenn die Grenze vierhundertfünfzig tausend ist Also die Finanzierungsgrenze, dann gehe ich nicht auf fünfhunderttausend.

00:04:20: Sondern dann gucke ich da sich im sweet spot irgendwo bei vierhundert bis vierhundfünfzig tausend auch bleibe damit es auch eine.

00:04:27: wir hatten jetzt einen Fall.

00:04:29: Da kam jemand Top Bonität Sechstelliges Eigenkapital fast fünftstelliges Einkommen Im Monat würde man sagen top bonität.

00:04:41: aber der hatte ein Volumen was siebenstellig war Beginn siebenstellig, muss ich dazu sagen.

00:04:50: Hat er auch schon im Baupfvertrag unterschrieben?

00:04:54: Wer hat denen gesagt dass der das so umsetzen kann hatte dann eine Vorstellung an Wunschrate die da umsetzten wollte.

00:05:01: ich glaube Finanzierungsvolumen lag irgendwo bei um die acht hunderttausend Euro und hatte dann ne Vorstellung dass der irgendwie in der Rate zahlt von zwei tausend fünfhundert bis dreitausend euro

00:05:11: was wir jetzt ja gerade schon im Beispiel gesehen haben dass das nicht.

00:05:17: Ja, also da muss man auch manchmal selber.

00:05:19: Ich mein es gibt ja so viele Informationen im Internet mittlerweile.

00:05:24: Ja ich will jetzt nicht nur auf meine Videos wo ich auch viel über Budget heben und Zinsen und so spreche.

00:05:29: aber man kann sich ja informieren.

00:05:31: wenn ich nur einfach rechne zwei Prozent vier Prozent Zins zwei Prozent Tilgung dann habe ich pro hunderttausend Finanzierungsvolumen hab ich fünfhundert Euro Rate.

00:05:42: so das rechene ich hoch.

00:05:43: mal acht Ja, dann bin ich bei viertausend Euro im Monat.

00:05:46: Jetzt kann man noch... Wenn ich einen besseren Zins bekomme und vielleicht ein Förder dalleben bekomme, kann man das Ganze nochmal ein bisschen drücken und dann ist man irgendwie bei dreieinhalb Tausend im Monaten, da kann ich vielleicht ein bisschen mit der Tilgung spielen, die Tilgungen noch mal ein bisschen... Aber das ist alles Kosmetik!

00:06:02: Und ich versuche die Leute gerne in die Klarheit zu bringen.

00:06:07: Deswegen auch die Videos wo auch viele hören was nicht gerne hören.

00:06:13: aber Ich kann auch jetzt rückblickend die letzten Jahre, ich sehe ja was bei unseren Anfragen reinkommt vor allen Dingen über die ganzen Social Media Kanäle und wir sehen auch die Unterscheidung.

00:06:24: Die Leute, die über den Content kommen – bei euch ja auch ist ja, denke ich mal hochgradig, die Anfragende reinkommen ist hierüber über die ganze Videos und die Inhalte, die wir veröffentlichen.

00:06:39: Die Leute sind klar, die Leute sind informiert das sind wirklich in der Regel Top-Leute, Jobkunden.

00:06:49: Und das soll jetzt keine Abwertung sein aber die sich nicht so intensiv damit beschäftigt haben und sich dieses Wissen angeeignet haben.

00:06:56: solche Fälle sehe ich ja auch und es sehen auch meine Berater Kollegen Die sagen dass ist ein Unterschied wie Tag und Nacht Da fängst du von Höchskön auf Stöckskön alles an zu erzählen.

00:07:10: Wie gesagt dafür sind Berater auch da dass sie erklären Aber bei den Leuten, die sich im Vordergrund gibt, da musst du keine Hintergrundinformat.

00:07:18: Die Leute wissen einfach Bescheid und das ist einfach auch sehr wichtig und vor allen Dingen auch bei der Kalkulation deswegen ganz wichtig.

00:07:26: erster Punkt ist das Thema genau zu wissen was kann ich mir überhaupt leisten?

00:07:30: Und der zweite wichtige Schritt ist dann auch für die Bank des Themen Baukostenaufstellungen.

00:07:35: Das heißt, die Bank will schon genau wissen Was macht ihr da?

00:07:39: Möchtet man... Wie genau muss es sein?

00:07:40: Ja genau?

00:07:41: bringen wir gerne ein Beispiel.

00:07:44: Also wir haben immer eine ganz einfache dreiseitige Bauchostenaufstellung.

00:07:48: Da steht drauf Grundstück, also Grundstücks-Kaufpreis die ganzen Nebenkosten sind da aufgelistet.

00:07:55: Zweite Seite ist dann das Thema Baukostenaufstellungen.

00:07:59: Das heißt entweder haben die Kunden festen Ansprechpartner oder eine feste Hausbaufirma, fertig Baufirma wo dann ein fester Preis steht und dann ist unter dem Baukosten nochmal einzelne Gewerke aufgelistet.

00:08:13: Und je nachdem was jetzt über den Hausbauvertrag schon abgedeckt ist muss ich natürlich unten nichts mehr ergänzen.

00:08:19: aber wenn es jetzt einzelne Gewerke gibt, ich nehme jetzt mal das Standardbeispiel Malerarbeiten und Bodenarbeiten Wenn ich die nicht im Hausbau Vertrag drin habe, dann liste ich die noch einmal auf einzeln.

00:08:32: Dann gibt es das Thema Baunebenkosten, das ist der dritte Punkt und dann gibt's noch das Thema Außenanlagen.

00:08:38: Vier Punkte!

00:08:39: Und darüber sollte schon jeder ziemlich klar sein weil die Banken wollen das genau wissen.

00:08:45: wenn ich jetzt in der Bank sage ich brauche fünfhunderttausend Euro für meinen Neubau da macht die Bank nichts.

00:08:52: Die Bank möchte immer eine Baukostenaufstellung sehen entweder die sehr vereinfachte Variante die wir zur Verfügung stellen auch ein Architekt oder einen Bauunternehmen darunter unterschreiben, dass es auch wirklich realistisch so umgesetzt wird.

00:09:06: Oder ich habe halt eine Bauchostenaufstellung von einem Architekten – das ist eigentlich immer die A-Lösung – wenn ich wirklich den Baukostenaufstellungen von einem Architecten habe.

00:09:15: Zweites Beispiel entweder bin ich schon sehr klar und habe alles runtergeschrieben oder ich bin noch nicht ganz so klar weil ich noch in der Erfindungsphase bin, in der Angebotsphase möchte aber schon die Finanzierung safe haben.

00:09:26: dann brauche ich trotzdem diese Baukostenaufstellung Aber so genau wie möglich und dann kann man mit sogenannten Puffern arbeiten.

00:09:33: Natürlich muss es schon sehr detailliert sein, also man sollte sich schon wirklich sehr, sehr gute Gedanken machen wer vierhunderttausend Darlehen aufnimmt und nachher braucht er doch sechshundert tausend.

00:09:45: Dann hat er sich nicht genug Gedanken darüber gemacht.

00:09:48: die Banken wollen eine realistische Baukostenaufstellung sehen.

00:09:51: wenn ich jetzt zum Beispiel Noch nicht weiß, wie viel die Elektroarbeiten kosten.

00:09:55: Wie viele Maler arbeiten kosten dann kann ich trotzdem ja schon mal recherchieren Abschätzen mit Handwerkern mit den jeweiligen Gewerken sprechen Kosten voranschlag einfach mal geben lassen.

00:10:10: und wenn man weiß das ist vielleicht noch nicht das ideale was ich haben möchte Das wird vielleicht teurer Oder kostet mehr dann setzt sich in dem einzelnen Gewerk ein Puffer rein.

00:10:26: Ich kann nicht sagen, ich nehme jetzt ... ... vierhunderttausend habe ich einmal runtergeschrieben an Baukosten und hab das alles schon verteilt auf die einzelne Gewerke... ...und schreibt dann unten drunter hunderttausein Euro Puffa.

00:10:41: Eine Bank kann mit einem Puffar nichts anfangen!

00:10:44: Ja

00:10:45: es muss immer zugeauschnet sein.

00:10:46: Das

00:10:46: ist so verläuft im Sand.

00:10:49: Wofür braucht ihr den Puffr?

00:10:51: Es gibt immer Ausnahmen.

00:10:52: Ja, es gibt immer Ausnahmen.

00:10:53: Das eine Bank vielleicht sagt, zwanzig dreißigtausend Euro okay?

00:10:57: Aber das sind Ausnahmen!

00:11:01: Vielleicht bei der regionalen Bank vor Ort die den Kunden sehr gut kennen, whatever... Wenn ich wirklich einen guten Finanzierungsplan nachher haben möchte, die Top-Bank für mein Vorhaben nachherhaben möchte ist die Baukostenaufstellung für Neuber immer essentiell Die Puffer immer bei den Einzelgewerken einplanen.

00:11:18: Das heißt, dann trage ich bei den einzigen Gewerken statt zehntausend Euro... ...dreizehntausend Euro ein und habe dem Puffar drin.

00:11:28: Weil ich ihn schon im Gewerk eingeplant hab'.

00:11:30: Und dann weiß die Bank.

00:11:31: Die Bank weiß ja gar nicht ob da ein Puffa drinnen ist.

00:11:34: Die bank sieht dann ah das ist eine realistische Kostenschätzung Damit kann ich arbeiten.

00:11:40: Es kommt dann immer die Frage auf wie was ist denn wenn ich nachher zu viel geplant habe?

00:11:45: Die Frage, die kommt immer.

00:11:49: Es ist ganz selten dass das wirklich nachher nicht aufgeht.

00:11:54: Das geht es immer weg.

00:11:56: also

00:11:57: und wenn ich für das Gewerkt dann

00:11:59: genau?

00:11:59: Es muss nachher auch nicht.

00:12:00: wenn in der Baukostenaufstellung stand zehn tausend Euro für Malerarbeiten Dann müssen die Zehntausende Euro für mal arbeiten verwendet werden.

00:12:09: Sondern kann auch nachher acht Tausenden Euro sein und ein anderes Gewerk kostet zwölftausend.

00:12:13: Was ist der Bank am Ende des Tages?

00:12:15: egal Aber ich brauche eine realistische Einschätzung, eine realisitiche Aufstellung und dann funktioniert das Ganze auch.

00:12:24: Also muss schon ziemlich klar sein man kann nicht so ganz vage daran gehen.

00:12:28: die Banken wollen das schon konkret wissen.

00:12:29: wir hatten es gab mal Zeiten.

00:12:31: vielleicht müssen wir wieder ein paar Jahre zurückspulen.

00:12:33: Ich kenne ja auch die Gespräche mit den Leuten wenn man sich jetzt ganz normal irgendwie im Urlaub oder mit irgendwelchen Freunden trifft und mal unterhält oder irgendwelche Leute kennenlernt.

00:12:41: Ja jeder hat ja seine Story Wenn dann all gebaut hat oder wenn der Bestandsimmobil gekauft hat.

00:12:47: Und vor Jahren war das tatsächlich so, dass du auch nicht für alles immer Nachweise brauchtest.

00:12:56: Die Bankenlandschaft hat sich da mittlerweile komplett gedreht und hat man einfach einen sogenannten Baustanzbericht geschickt mit ein paar Fotos.

00:13:04: und sie hat mal gesehen er hat die Fenster sind eingebaut alles klar bezahlen.

00:13:09: jetzt den nächsten Step aus.

00:13:13: Die Banken wollen schon sehen, eine Rechnung sehen für die Fenster.

00:13:17: Das ist wie gesagt wir reden ja nicht nachher am Ende des Tages über zehn, zwanzig tausend Euro.

00:13:24: Aber sie wollen schon Nachweise dafür sehen und eigentlich habe ich den Punkt so ein bisschen umschliffen was das eigentlich zu viel darlehnen habe.

00:13:34: Es gibt ne sogenannte Nicht-Abnahme bei den Banken.

00:13:38: Dafür verlangen die dann in der Regel den Gebühr.

00:13:41: Das heißt bis zu bestimmten Volumen, Grenzen sagt die Bank okay ihr braucht das Geld nicht mehr.

00:13:46: Dann braucht ihr es uns auch nicht abnehmen weil grundsätzlich ist ja vertraglich vereinbart.

00:13:51: als Beispiel ihr habt fünfhunderttausend Euro Darlehen aufgenommen.

00:13:54: Die nimmt ihr bitte jetzt auch komplett.

00:13:57: aber wenn ihr nur vierhundertfünfundsebzig tausend braucht dann könnt ihr... das ist so eine.

00:14:02: so eine Grenze ist zum Beispiel fünfzwanzigtausende Euro.

00:14:05: Dann gibt's eine sogenannte Nichtabnahme.

00:14:07: dafür zahlt man dann auch ne Nichtabnamegebühr von ein Prozent der Summe.

00:14:12: Beispiel auch wieder nur, Hand habt jede Bank so bisschen anders auf von den Gebühren und da muss man es nicht abnehmen.

00:14:20: Sobald wir aber... Und das sage ich auch immer wieder den Kunden.

00:14:24: Ich hatte tatsächlich letztes Jahr oder vorletztes Jahr hatte ich so einen Fall.

00:14:27: Da haben Kunden ein etwas höheren Betrag nicht abgenommen.

00:14:31: Da muss man dann ins Gespräch mit der jeweiligen Bank gehen.

00:14:35: Sag ich den Kunden auch, da können wir als Vermittler dann nicht mehr viel machen.

00:14:38: Sondern muss man mit der Bank sprechen und sagen hey!

00:14:40: Wir sind fertig mit dem Bau aber... ...wir brauchen das Geld nicht mehr.

00:14:44: Und in der Regel wenn ich da in Kommunikation mit der bank bin Dann findet man auch eine Lösung Ja?

00:14:52: Und vielleicht sieht die Lösung nachher so aus dass an den Außenanlagen noch irgendwas gemacht werden mussten.

00:14:56: Dann nimmt man doch noch ein Teil mehr ja und der Rest macht man dann über eine Nichtabnahme.

00:15:01: Es war ja eh alles so geplant dass es am Ende funktioniert.

00:15:06: Genau, also grundsätzlich sehe ich das Thema auch nicht als sehr kritisch an weil... Ich habe noch nie einen Fall gesehen wo jetzt die Kunden irgendwie an der Sache gescheitert sind.

00:15:17: Der Kreditvertrag ist ja auch abgeschlossen und am Ende muss man dann einfach nochmal eine Lösung hinbekommen und die Banken wollen ja auch einfach, dass das Ding läuft.

00:15:26: Die wollen entweder in die Vollauszahlung gehen oder sie wollen das Thema gelöst haben Und dass sie den Fall vom Tisch haben, in der Auszahl.

00:15:36: Das ist ja auch immer das Ziel der Bank.

00:15:38: Man muss da nicht immer so dieses böse Bankbild aufbauen.

00:15:42: Banken sind schon darauf auslösungen zu kreieren und die bekommt man in der Regel auch immerhin.

00:15:48: Absolut!

00:15:49: Warte?

00:15:51: Und

00:15:51: manchmal ist vielleicht dann auch der Weg, wenn man vielleicht jetzt nicht direkt den ersten Schritt zur Bank war, dass man wirklich seinen Vermittler anruft und sagt hey was können wir denn hier machen?

00:16:05: Vielleicht noch mal, weil du ja eingangs gesagt hast.

00:16:08: Gerade ist eine ganz gute Zeit.

00:16:10: Wenn man so ganz pauschalisiert gesagt gerade ist eigentlich ein ganz gutes Niveau.

00:16:15: wenn ich jetzt in der Situation bin, in der ich zwar von den Baukosten... Also ich wäre mit der Baufirma vielleicht soweit.

00:16:22: das Angebot ist so weit ausgearbeitet da weiß ich was mich das Haus kosten wird.

00:16:27: es gibt aber noch den Faktor mit Erdarbeiten, Hausanschlüsse diese ganzen Baunebenkosten drumherum.

00:16:33: Vielleicht habe ich auch noch keinen Bodengutachten zu dem Zeitpunkt, sodass ich noch nicht wirklich weiß wie sieht's da aus?

00:16:40: Bin ich dann nochmal zwanzig dreißig vierzigtausend Euro teurer oder günstiger.

00:16:44: Wie würdest du davor gehen?

00:16:46: wenn man aber jetzt sagt eigentlich will ich jetzt dieses bessere Zinsniveau was es vielleicht im Lauf des Jahres nicht mehr so gibt das möchte ich gerne mitnehmen bin auf der Bauffirmenseite auch soweit nur bei den Baunebenkosten noch nicht.

00:17:00: müsste man halt sehr genau schätzen.

00:17:01: dann oder wie würde das eine Bank akzeptieren?

00:17:04: Genau.

00:17:05: Also erst mal den Fall, den du jetzt schilderst – ein sehr gutes Beispiel gibt es viele Bauherren die genauso gerade unterwegs sind – vielleicht vorab da gibt es nicht die hundertprozent Antwort.

00:17:20: Restrisiko ist bei dem Thema dann immer weil ich einfach keine konkrete Kostenschätzung habe was sich aber schon kurzfristig machen kann dass man eine grobe Kostenschätzung macht Und sagt normalerweise, ich mein manchmal da muss man aussagen.

00:17:37: Es kommt auch immer auf die teilweise auf die Baufirma an ja auch auf die Fertig-Baufirma.

00:17:42: Die sagen dann die hauen dann Pauschalen raus, so Patrieglabpauschalen nenn'nicht die auch geht und die spielen das Thema nicht alle.

00:17:53: Ich will hier nicht alle über ein Kampf scheren Die machen mir das Thema, aber manchmal doch ein bisschen zu klein.

00:18:00: Ja mit zwanzigtausend kommen wir hin.

00:18:03: Wo hat denn die Zahl her?

00:18:04: Das ist so der Durchschnitt was wir hier immer haben.

00:18:09: Aber es ist noch kein Bodengutachten erstellt.

00:18:12: Wir nehmen das einfach mal.

00:18:14: Aussage der Kunden dann.

00:18:15: Alles schon erlebt ne?

00:18:17: Heute schaut dass ihr konkretere Zahlen bekommt und nicht nur von einem Vertriebler eine Aussage

00:18:25: So was die Erdarbeit gar nicht ausführt.

00:18:29: Ja, holt euch vielleicht einen Tiefbauer ganz schnell rein der die Erderbeiten macht und lasst mal jemand rauskommen und kontaktiert einfach mal ein paar Firmen auch man kann ja auch einfach mal.

00:18:41: früher hat mir die gelben Seiten aufgeschlagen heute ich kann das ganze googeln aber es gibt in der Region immer wieder genug Unternehmen, Handwerksunternehmen die man einfach mal ansprechen kann und wo die man auch ansprechen muss um kurzfristig einfach eine Einschätzung haben muss.

00:18:56: Vielleicht kennen wir ja auch aufgrund weil die regional vor Ort arbeiten die örtlichen Gegebenheiten.

00:19:05: So hat man schonmal Nährungspunkte wo man da hinkommt.

00:19:08: am Ende ist natürlich immer ein Restrisiko.

00:19:10: was schreibe ich nachher in die Baukostenaufstellung rein?

00:19:14: Auch da kenne ich natürlich Fälle, das sind dann wenige Fälle.

00:19:19: Bei acht von zehn Leuten ist alles gut aber bei den anderen zwei haben die auf einmal wirklich schon erlebt, auf einmal vierzigtausend Euro mehr Erdarbeiten also Mehrkosten für Erdarbeiten Aber da musste auch noch der Wald nebenan gerodet werden habe ich schon Sachen erlebt.

00:19:38: Alles Gut Passiert Restrisiko bleibt immer.

00:19:44: Das hat man dann.

00:19:46: Was gibt es bei der Finanzierung jetzt speziell von einem Neubauvorhaben aus deiner Sicht noch zu beachten, außer jetzt dieses Bauchostenthema?

00:19:55: Also Finanzierungsvolumen haben wir darüber gesprochen.

00:19:58: ganz wichtig, ganz zu Beginn, ganz früh.

00:20:01: Dann Thema Bauvertrag zu früh unterschreiben habe ich mir aufgeschrieben.

00:20:06: Es sind wenige aber die, die sind hoffe ich dass sie das Video sehen da wirklich aufpassen und nicht auch das alles schon erlebt.

00:20:18: Und in Zeiten wo man sich überall informieren kann, also alles nicht allzu lange her weil der Rabatt ist nur noch bis zum einigstens xy gültig.

00:20:28: ich muss da jetzt nochmal morgenschere hinfallende dinge unterscheiden sonst der rabatt weg.

00:20:33: die baufirmen freuen sich aktuell ja über jeden neubau.

00:20:36: fall Ja und ob der Rabatt dann wirklich am ein dreißen siebten vorbei ist, das wage ich sehr stark zu bezweifeln.

00:20:44: Das ist so.

00:20:45: dieses Druckprinzip im Verkauf ja?

00:20:49: Ich kenne es auch in Finanzierungsbereich aber da ist es halt nun mal oftmals auch Bankvorgabe.

00:20:54: wenn die Bank sagt zu übermorgen steigen die Kondition Dann ist es so ein Fakt.

00:21:00: Wir wollen jetzt schnell einen Abschluss machen.

00:21:03: Ich weiß aber im Bereich Handwerk Fertighausfirmen und so, da ist schon mehr Flexibilität gefragt.

00:21:10: Deswegen das noch ein ganz wichtiger Punkt.

00:21:15: Dann Thema Baukostenaufstellung haben wir gesagt, dass A und O. dann was noch ein weiterer wichtiger Punkt.

00:21:20: es ist das Thema Eigenleistungen.

00:21:23: richtig Eigenleistung richtig verstehen.

00:21:27: Wir machen ganz wie in Eigenleistungsstandardspruch.

00:21:31: Kennst du?

00:21:32: Ja klar.

00:21:35: Man kennt, man hat in der Familie viele die sind entweder Handwerker oder handwerklich begabt.

00:21:45: Eigenleistung muss man erstmal so verstehen.

00:21:49: das was man selber körperlich am Neubau umsetzt ist die Eigenleistungen aus Sicht der Bank nicht die Materialrechnungen.

00:21:59: Das Material muss trotzdem gekauft werden.

00:22:04: darüber möchte die Bank ein Rechnungsnachweis sehen.

00:22:07: also Da können die Fenster auch nicht irgendwo vom Lkw fallen.

00:22:12: Schwierig, wenn man da auf einmal fünfzigtausend Euro für irgendwelches Material braucht und man hat dafür kein Rechnungsnachweis.

00:22:21: Viel Spaß!

00:22:23: Mittlerweile wollen fast alle Banken diese Nachweise haben.

00:22:27: das Thema Baustandsbericht hatten wir eben ganz kurz.

00:22:29: ja dass man nach mit ein paar Bildern und einen Baustansbericht sieht die Fensters sind eingebaut hier bekommt ihr das Geld.

00:22:35: die Zeiten sind vorbei.

00:22:38: Die Banken wollen schon konkret wissen, was ist da verbaut worden?

00:22:41: Beziehungsweise schickt uns die Rechnung zu.

00:22:44: Es gibt vielleicht irgendeine regionale Bank und man hat irgendwelche Connections... Und dann geht das bei irgendeiner Sparkasse oder Foxbank.

00:22:51: Man geht es vielleicht irgendwie durch.

00:22:53: Würde ich mich nie darauf verlassen, wenn ihr so ein Ding über die ING oder eine Commerzbank finanziert.

00:22:59: Die ING zahlt einfach nicht weiter aus!

00:23:02: Sie sagen, die schicken einfach immer wieder standardisiert.

00:23:04: Die schreiben raus zu den Kunden bitte Rechnungsnachweis für XYZ.

00:23:09: Und dann steht man da?

00:23:10: Das geht sich weiter!

00:23:11: Ja und das muss man vorher wissen ja wir haben natürlich auch immer wieder mal Fälle bei uns wo die Kunden es ist auch wichtig offen zu kommunizieren.

00:23:20: alles was wir mit den Kunden kommuniziert bleibt ja auch immer erstmal in unserem Raum.

00:23:25: wie kann man vielleicht etwas gestalten?

00:23:28: aber immer auf dass es nachher legal wird Klar.

00:23:32: Und nicht, dass es nachher ... Weil der Kunde hat ein Riesenproblem!

00:23:36: Wenn der Künde den Vertrag unterschrieben hat bei der Bank und die zwei Wochen Wiederausrüstung sind vorbei, dann ist das Thema durch.

00:23:45: Das ist ernst.

00:23:47: Da können wir vielleicht noch mal nachträglich was hinein.

00:23:51: Das Ding ist durch.

00:23:52: Wenn ihr die falsche Banknache für euer Bauvorhaben wählt ja dann gute Nacht.

00:23:56: oder wenn ihr nicht vernünftig aufgeklärt worden seid.

00:23:59: im Vorhinein Deswegen, man kann mit Eigenleistungen viel machen.

00:24:02: Man kann viel Geld sparen.

00:24:03: wenn man wirklich was kann oder Freunde bekannte etwas können ja dann hat man dadurch die Arbeitsleistung der Handwerksunternehmen nicht und dann kann man sich diese Arbeitsleistungen entsprechend anrechnen lassen.

00:24:17: aber man kann sich natürlich nicht die Meisterstunde des Handwerkers anrechen lassen sondern man kann Hilfstätigkeiten anrechnen lassen.

00:24:26: Dann kommen Leute um die Ecke und sagen, wir haben fünfzigtausend Euro Eigenleistungsanteil.

00:24:30: Die Bank will sehen wie setze ich denn die Eigenleistung zusammen?

00:24:34: Ich nenne Beispiel Malerarbeit.

00:24:38: Malerarbeiten, Fußbodenarbeiten ist ein gern gesehenes Beispiel.

00:24:42: beim Thema Eigenleistungen sehe ich sehr häufig auch bei Neubau.

00:24:46: Das heißt man kauft sich die Farbtöpfe selber ganz pragmatisch rüberzubringen, man kauft sich das Material selber und streicht selbst die Wände.

00:24:58: Dann muss ich die Materialkosten in der Baukostenaufstellung natürlich reinsetzen.

00:25:04: Zehntausend Euro Materiarkosten und kann mir dann dafür fünf bis zehntausend Euro an Eigenleistung auch anrechnen.

00:25:12: Und es gibt auch immer Eigenleistungsgrenzen.

00:25:15: Es gibt Banken, Sparkassen, Volksbanken, Gesetzen... maximal zehn, fünfzehntausend Euro an Eigenleistung an.

00:25:23: Ohne groß danach zu befragen wie setzen sich diese Eigenleistungen zusammen?

00:25:28: Es gibt Banken die sagen zehn Prozent der Bauchosten da kann man ein bisschen mehr ansetzen.

00:25:32: wenn ich vierhunderttausend Euro Baukosten habe dann hab ich vierzig tausend euro die ich ansetzen kann und die auch nicht groß nachweisen muss.

00:25:40: auch das Wir machen es dann trotzdem immer, dass wir das trotzdem in der Baukostenaufstellung schön in zwei Spalten machen und das benötig aufsetzen für die Bank.

00:25:49: Dass es da wirklich nachher keine Rückfrage gibt.

00:25:51: Und dann gibt's natürlich auch die Fälle, die tatsächlich fast den kompletten Neubau selber umsetzen und haben über hunderttausend Euro an Eigenleistung.

00:26:01: Da muss man genau wissen welche Bank nämlich für das Vorhaben und wie setzt sich das um?

00:26:06: Wie setz ich das vor allen Dingen in der Bauchostenaufstellungen?

00:26:10: Weil die Banken sehen das sehr, sehr kritisch.

00:26:12: Wenn du wirklich einen sehr hohen Eigenleistungsanteil hast... Man selber ist davon zu hundert Prozent überzeugt.

00:26:19: es klappt alles!

00:26:20: Ich habe die Leute ich kann den Vertrauen und es wird funktionieren.

00:26:23: Und ich setz auch immer darauf dass die leute das können.

00:26:27: Nur unsere Aufgabe ist es, ich nehme mal gerne das Beispiel wie mit der Braut die zum Altar geführt wird.

00:26:34: Man macht ja alles im Vorhinein bevor man heiratet.

00:26:38: Schöner Anzug für den Mann, Frau nimmt vielleicht nochmal ein bisschen ab und dann Brautkleid und alle.

00:26:43: Wir kennen das Spiel hier und damit nachher am Altar beide Ja sagen.

00:26:49: Uns.

00:26:50: unser Ziel ist natürlich den Fall so aufzuhübschen legal immer.

00:26:55: Das soll keine Kosmetik in dem Sinne sein, dass wir irgendwelche Tricks da anwenden die nicht funktionieren nachher oder so oder irgendwie die Banken nicht akzeptieren das die Bank am Ende des Tages ja sagt und so eine Baukostenaufstellung mit den Eigenleistungen macht.

00:27:10: am besten dann ein Architekt der vielleicht auch im Bekannten Informierenkreis ist die Baukostenaufstellung macht und dann schön auch die Eigenleistung sauber aufhört.

00:27:22: Kann man auch wieder mit der richtigen Bank das Ganze einfach umsetzen?

00:27:26: Das funktioniert.

00:27:27: Alles schon Fälle gewesen, aber ich sage dann den Kunden auch immer, dass müssen wir wirklich detailliert machen weil die Zeiten von vor zehn, zwanzig Jahren sind vorbei wo die Bank mir dann vierhunderttausend Euro einfach gegeben hat und macht mal.

00:27:44: Aber merkt schon, dass die Wahl der Bank je nach Eigenleistungsanteil schon sehr unterschiedlich ausfallen kann.

00:27:51: also

00:27:52: Ja, weil die Bank muss glauben.

00:27:55: Die Bank muss dir glauben dass du das schaffst und das musst ihr glaubhaft vermitteln können.

00:28:01: und es geht nur um eine Baukostenaufstellung.

00:28:04: und wenn du so ein großes einen großen Eigenleistungsanteil hast dann brauchst du auch ne Aufstellung wer ist denn am bautätig?

00:28:13: Was hat der gelernt, welches Gewerk?

00:28:15: Da gibt es aber dann auch entsprechende Vorlagen die wir den Kunden zur Verfügung stellen.

00:28:19: Dass auch wirklich der Bank glaubhaft gemacht wird da sind Leute vom Fach am Werk wie das Ganze auch wirklich umsetzen können.

00:28:27: nur dann sagt die Bank weil wenn jemand zum Beispiel ja ganz normal vollzeit tätig ist und man sieht dann alleine schon anhand der Selbstauskunft sieht man Mann und Frau beide Vollzeit tätigt zwei Kinder Und wir wollen dann hunderttausend Eigenleistungen machen.

00:28:48: Wollt ihr euch ein Jahr Auszeit nehmen oder was?

00:28:50: Das muss man einfach so klar kommunizieren, damit die Leute da nicht ins offene Messer reinlaufen und das schaut sich der Bankern nämlich an.

00:29:00: Wir als Vermittler.

00:29:01: Hallo!

00:29:02: Wir wollen Geschäft machen.

00:29:03: Wir wollen verdienen nur wenn wir bei der Bank etwas einreichen.

00:29:07: aber am Ende des Tages ist die Wahrheit... Man musste es auch immer aus Sicht des Bankers sehen Und der Banker ist das nicht emotional.

00:29:17: Wir Vermittler, wir wollen natürlich... Ich bin ganz offen, dass wir jeder Vermittlern, jeden Fall der Reinkommen, umsatz machen.

00:29:23: Wollen den Kunden natürlich umsetzen.

00:29:25: Das heißt aber auch am Ende des Tages, wir sind immer auf Seiten des Kunden und wollen natürlich den Fall bestmöglich umsetzten für den Kunden.

00:29:33: Der Banker sitzt da nur mit... Wir reichen dem Fall bei der Bank.

00:29:37: eine Banker guckt da drauf.

00:29:39: Der Fall muss dem Banker gefallen!

00:29:41: Die Banker rufen mich an und sagen zu mir immer Jörg.

00:29:49: Das ist ein Fall, den musst du eben im Vorstand vorliegen.

00:29:54: Der Vorstand lacht mich aus.

00:29:57: So salopp gesagt.

00:29:58: aber die Banker sprechen mit uns ja auch anders als wie mit dem Kunden zum Beispiel.

00:30:01: Den Kunden sagen sie nicht freundlich lächeln die und sagen nee das kriegen wir so nicht hin oder?

00:30:07: Zu uns sagen die JörG Kommt selten vor, also auch vor.

00:30:12: Wo ich mir dann auch denke, wo ich natürlich schon im Vorhinein weiß, aber mal Nachfrage.

00:30:18: Aber die Antworten sind immer sehr ähnlich.

00:30:20: Ja das glaube ich.

00:30:22: Dann gibt es noch... Hast du noch was zu dem?

00:30:25: Was

00:30:25: bei Neubau besonders?

00:30:26: Ich hatte

00:30:27: noch drei Punkte.

00:30:29: Also Thema Eigenleistung ganz wichtig, aber geht da ins Gespräch mit dem Berater, geht da in das Gespräch Am besten im Vorhinein immer mit einem Berater zu sprechen.

00:30:40: Ja, Thema Eigenkapital-Einsatz ist immer auch ein Thema.

00:30:45: Ist ein großer Hebel natürlich um den Zins zu drücken aber wichtig im Bereich des Neumaus ist der Einsatz.

00:30:51: Wann setze ich das Eigenkapitale ein?

00:30:53: Da kommt jemand mit dreihunderttausend Euro Eigenkapitel.

00:30:58: Möchte er nur zweihundert tausend einsetzen.

00:31:01: Kein Thema, wir tragen aber trotzdem bei uns dreihunderttausend Euro ein.

00:31:05: Davon einzusetzen zweihundertausend Euro.

00:31:08: die Bank sieht super der Kunde hat viel Eigenkapital.

00:31:12: hatten noch hundertausende Hinterhand.

00:31:14: Haken hinter Superbrunität wenn der muss wahrscheinlich nicht nachfinanzieren Wenn es zu mehr Kosten kommt.

00:31:20: schon mal sehr gut das muss man auch als kunde wissen.

00:31:23: Die Bank hat gerne Kunden die noch Geld in den Hinterhand haben.

00:31:27: wenn ich fünfhundert tausend euro hab Gebt aber nur zweihundert an und braucht die aber komplett auf.

00:31:34: Dann fragt sich die Bank wiederum, obwohl man so viel Geld hat.

00:31:38: Ja.

00:31:38: Aber der ist ja dann auch null?

00:31:40: Ja ne, der Kunde ist nicht offen.

00:31:41: Warum hat der Kunda das denn nicht angegeben?

00:31:43: Und was auch wichtig ist für die Kondition... Nur eingesetztes Eigenkapital ist nachher auch konditionswirksam.

00:31:52: Das heißt zinswirksam!

00:31:53: Ich kann nicht sagen ich habe fünfhunderttausend Euro auf der Bank, setzt aber nur zwehundert ein.

00:31:58: Aber ich habe ja noch drehunderttausend da rumliegen, kriege ich jetzt einen besseren Zins?

00:32:02: Nein.

00:32:03: Man bekommt nur für das eingesetzte Eigenkapital den besseren zins.

00:32:06: und jetzt kommen wir zum Thema Einsatz.

00:32:09: Das Eigenkapitel ist in der Regel immer vorab einzusetzen.

00:32:13: Das heißt bevor ich die fünfhundertausend Euro Kredit ausgezahlt bekomme muss sich mein angegebenes Eigenkapitall also die zwehundertausend Euro erst mal aufbrauchen für Grundstückskauf Bauneben kosten wie zum Beispiel die Erdarbeiten für eine Anzahlung der Bodenplatte, whatever.

00:32:31: Planungsleistungen.

00:32:32: Also das was als erst die ersten Rechnungen kommen zahle ich aus einem Eigenkapital und dann zahlt immer erst der Kredit aus.

00:32:38: Das muss man wissen und auch in diesem Zusammenhang muss man Wissen und das ist der weitere Punkt Thema Bereitstellungszins freie Zeit.

00:32:48: Bereitstellung Zinsen fallen an wenn man.

00:32:52: Es ist ein Unwort, wie ich finde.

00:32:54: Wenn man aus der Bereitstellungszinsfreien Zeit rausfällt... Das heißt in der Regel hat man im Bereich des Neubaus zwölf Monate Bereitstellung zinsfreie Zeit.

00:33:04: Das heißt das Geld was bei der Bank liegt da muss sich keine Zinsen für bezahlen.

00:33:10: Wenn ich dann Kreditabrufe wenn ich das Geld abrufe zum Beispiel ruf hunderttausend Euro ab Dann zahle ich für die hundert tausend euro Erstmal nur den vereinbarten Zins, also diese sage ich mal dreieinhalb Prozent zahle ich dann jeden Monat für die hunderttausend Euro.

00:33:29: und immer für weiteres abgerufenes Geld wird immer aufsummiert.

00:33:34: Wenn jetzt noch nach einem Jahr sind die zwölf Monate Bereitstellungszinsen ausgelaufen, also bereitstellungs-zinsfreie Zeit ist ausgelaufen, zahlle ich für das Geld was noch nicht abgerufen ist?

00:33:45: Also die zwei Hunderttausan Euro, die dann eventuell da noch umliegen, zahl' ich Bereitstellungszinsen, weil die Bank stellt das Geld bereit.

00:33:53: Aber man hat es nicht abgerufen und dafür verlangt die Bank eine Gebühr Und dies dann auch nochmal monatlich und topfällig.

00:34:02: Ja, sei es da muss man auch schauen Von der Planungsphase her wann wird das Haus gestellt?

00:34:09: Wann wird der Kredit?

00:34:10: Man hat ja auch einen gewissen Zahlungsplan in den Bauverträgen drin.

00:34:15: Das muss man immer individuell noch mal.

00:34:17: timing Bei den meisten Banken, zwölf Monate Bereitstellung, Zinsfreizeit ist ausgeschöpft und nur wenige Banken geben mehr.

00:34:28: Und das muss man auch schon im Vorhinein mit dem Banken vereinbaren, dass man achtzehn oder vierundzwanzig Monate haben möchte.

00:34:35: Ja.

00:34:35: Und man muss auch wissen es macht nicht jede Bank.

00:34:39: Das kostet einen Zinsaufschlag glaube ich, gell?

00:34:41: Genau!

00:34:41: Es kostet einfach jeden Monat ein Zins.

00:34:44: Ich kann's auch vorher schon rein rechnen lassen,

00:34:57: Ja, und nein es gibt halt Banken die haben einfach in ihrem Angebot das sind ganz wenige Banken oder auch Versicherer.

00:35:03: Also auch Versichere geben Kredite raus wie zum Beispiel Ganz stark finde ich ist immer Bereich auch im Bereich des Neubauses.

00:35:10: die Allianz Sehen wir sehr häufig bei uns und die geben dann auch bis zu vierundzwanzig Monaten teilweise kostenfrei in der Aktionszeit räumen.

00:35:20: Aber das kann auch sein, wie du sagst dass es einen Zinsaufschlag gibt auf den gesamten Zins.

00:35:26: wenn ich längere Bereitstellung als muss man gegenrechnen.

00:35:29: also lohnt sich der Zins Aufschlag nachher auf dem gesamten Kredit Wenn ich vierund zwanzig Monate Bereitstellungs- zinsfreie Zeit nehme.

00:35:37: im Verhältnis.

00:35:38: Ich kalkuliere damit, dass ich zwölf Monate Bereitstellungszinsen für einen Betrag X bezahle muss man gegenrechnen.

00:35:46: Oftmals kommt es tatsächlich darauf aus, dass der Kunde sagt, zwölfe Monate Bereitsstellung zinsen, für den Rest gehe ich ins Risiko habe dafür den günstigeren Zins für das Gesamtvolumen.

00:35:56: Ja

00:35:57: können aber auch durchaus vierstellige Beträge werden.

00:36:00: also hatte ich schon öfter, dass das schnell vier fünf sechs acht tausend Euro sind

00:36:04: ja

00:36:04: wieder Anbereitungszinsen anfallen.

00:36:06: Das sind dann aber auch schon echt Extremfälle mit viel Volumen und mit viel Bauverzögerung.

00:36:11: Ja, wo es halt sehr lang gedauert hat bis überhaupt losging weil Baugenehmigung sich verzögert oder ähnliche Themen.

00:36:18: Ja

00:36:19: ja das ist wichtig.

00:36:21: und als letzten Punkt habe ich jetzt noch passende Bank und Berater zum Vorhaben.

00:36:24: zu finden ist halt das A&O.

00:36:26: man muss einfach sagen und da geht's nicht nur immer um Fachwissen, sondern einfach auch um Erfahrung.

00:36:33: Ja weil wir sehen das auch bei uns die Bankenlandschaften verändern sich nicht die Bankensäber der Name bleibt gleich.

00:36:40: aber wie Banken sich im Laufe der Monate und Jahre in Geschäftsprozess entwickeln?

00:36:47: Wir haben zum Beispiel... da darf ich jetzt keine Namen nennen sonst wird es schwierig.

00:36:53: Das kriege ich post nachher.

00:36:56: Aber es gibt manche Großbanken oder mir fällt da eine, ne zwei bestimmte Großbanken vor allem wieder ein.

00:37:02: Die haben super Prozesse gehabt vor ein paar Jahren noch.

00:37:06: aber seit zwei Jahren ist es total schwierig mit denen.

00:37:08: und das die Erfahrungen machen nicht nur wir sondern die Erfahrung machen durch die Bank weg alle Vermittler ja?

00:37:14: Und die wissen dann genau wenn der Fall bei XY-Bank landet... In der Kondition, im Vergleich ist er so günstig.

00:37:23: Du musst dem Kunden sagen es ist so günzlich aber stellt euch darauf ein Es wird nicht einfach.

00:37:28: Da werden hundert Rückfragen kommen und die werden alles hinterfragen.

00:37:31: Und das ist vor zwei Jahren noch sauber durchgegangen und wir bereiten Die fälle echt gut auf.

00:37:36: und ich sehe es immer bei einem Bei einzwei speziellen Banken sich Immer wieder wenn Ich die rückfragend Liste siehe und was die dann nachfordern denke ich mir Superleute und Geschiften machen oder Was ja Manchmal sehr zäh, aber da kann man den Kunden auch darauf vorbereiten und dann funktioniert das auch.

00:37:54: Ja

00:37:55: ich glaube es kam jetzt auch aus den gerade aus diesen Eigenleistungsthemen

00:37:59: usw.,

00:37:59: kam glaube schon sehr gut raus.

00:38:01: dass ist wirklich sehr auf die Bank und... ...auf dem Vermittler ankommen diese Landschaft zu kennen und wo was besser und schlechter platziert werden kann und das vielleicht nicht immer der günstigste Zinssatz des sinnvollsten fürs Projekt ist.

00:38:13: Das

00:38:14: sagen wir dann auf den Kunden.

00:38:15: Wir sagen ganz

00:38:16: klar

00:38:17: Sieht toll aus, aber bei der Bank wird es nichts.

00:38:21: Kann sein dass die Kunden dann nochmal zu einem anderen Vermittler gehen und das dann trotzdem noch mal probieren oder so.

00:38:27: Aber am Ende wissen wir schon, dass die Erfahrungen, die wir auch mit den jeweiligen Banken haben, dass das nachher auch so zutrifft.

00:38:37: Vielleicht noch ein Fall, den ich immer häufiger habe wenn man jetzt das Grundstück nicht komplett aus Eigenmitteln kaufen kann?

00:38:47: sondern man muss es auch finanzieren oder zu einem Teil zumindest finanziert.

00:38:51: Dann hatte ich jetzt schon häufiger mal Gespräche mit Bauherren, die sehr stark unter Druck waren weil sie sich ja für das Grundstück jetzt entscheiden müssen.

00:39:01: Für Grundstücke ist immer noch eine begehrte Ressource, auch wenn weniger gebaut wird, ist trotzdem so dass man Konkurrenz hat, wenn man ein Grundstuck kaufen möchte vor allem wenn es eine gute Lage hat und so weiter.

00:39:11: Und diese Leute versuchen dann innerhalb von zwei Wochen im Prinzip alles, was wir jetzt gerade besprochen haben und was glaube ich jetzt aus dem Gespräch auch schon rauskam das halt eine Baukostenaufstellung.

00:39:23: Im Detail auch etwas Zeit braucht um dann eine richtige Schätzung zu haben dass man vielleicht mal Angebote vergleichen sollte bei Baufirmen, dass man einen Vertrag verhandeln sollte usw.

00:39:32: Und das versuchen die alles in zwei Wochen... ...zumachen.

00:39:36: Man merkt halt einfach ich nenne es ja auch keine Namen aber man merkt dass sie oft dann bei Firmen oder auch bei Bei Hausverkäufern landen die halt erst mal zeigen, dass alles ganz einfach und ganz schnell gehen kann.

00:39:49: Und das ist ja genau das was die hören wollen in der Situation.

00:39:53: Weil es halt diese Drucksituation ist wir wollen ja Grundstück-und-Haus dann direkt in einem finanzieren und damit das möglich ist müssen wir jetzt Gas geben und das eigentlich der schnellste Weg wie man nachher verlieren kann und mehr Kosten hat die vielleicht das ganze Projekt sogar

00:40:08: gehört.

00:40:09: Was kann man denn machen?

00:40:13: Lass uns das Ganze entmythisieren.

00:40:15: Da kommen wieder ganz viele Kommentare, was ist das für ein Wort?

00:40:20: Ja, weil gibt es das Wort überhaupt aber

00:40:22: einen

00:40:22: Mythos.

00:40:24: Also lasst uns mal den Mythos nehmen.

00:40:25: Weil manchmal brauchen die Leute ja auch einfach nur ein wenig Hintergrund damit auch andere Entscheidungen getroffen werden können.

00:40:31: und eine Wahrheit – und das ist das Thema erst einmal bei der Spree….

00:40:36: Zeitdruck ist eine große oder allgemein Angst, steckt ja dahinter.

00:40:40: Ist ja eine Emotion und die muss man den Leuten nehmen.

00:40:44: Zeitdrucks ist immer ein schlechter Ratgeber.

00:40:47: ich glaube in jedem Video was wir aufnehmen fällt dieser Satz von mir aber ich sehe es immer wieder heute Morgen noch.

00:40:54: Eine Anfrage reingekommen.

00:40:55: Ja am besten gestern brauchen die Finanzierungsbestätigung habe ich geschrieben.

00:41:02: kriegen wir nicht hin.

00:41:03: alles Gute fürs Vorhaben soll mich abgehoben klingen.

00:41:08: aber wer Zeitdruck hat der fragt auch bei zehn leuten an und macht alle leute wir.

00:41:15: also zeitdruck ist immer ein schlechter radgeber.

00:41:18: was kann ich machen?

00:41:18: löse grundstücks finanzierung immer erst variabel wenn ich was heißt variabel?

00:41:26: das heißt ich nehme ein variables darlehen auf.

00:41:29: variabel heißt aber im endeffekt nur dass ich jederzeit aus dem darlehn rauskomme.

00:41:36: Ich sehe hin und wieder bei uns Anfragen.

00:41:39: Da steht irgendeine Sparkasse oder Volksbank im ersten Rang im Grundbuch, weil die das Grundstück finanziert haben aber nicht als variables Darlehen sondern mit einer Laufzeit von fünf oder zehn Jahren.

00:41:50: schon hat sich die Bank einfach mal den Kunden gesagt wir finanzieren jetzt erstmal das Grund Stück.

00:41:56: da können wir euch einen günstigen Zinssatz anbieten fürs Grundstuck Und dass machen wir direkt auf fünf oder Zehn Jahre fest.

00:42:03: dann steht die Bank im Ersten Rang Im Grundbuch

00:42:05: Und das ist eigentlich der größte Fehler, den man so machen kann.

00:42:08: Dann hat der Fall es tot für alle andere Banken.

00:42:13: Ich übertreibe vielleicht jetzt ein bisschen... Natürlich kann man nach irgendwie was darstellen.

00:42:17: und es stellt sich noch irgendeine Bank in den sogenannten Nachrang also in den zweiten Rang.

00:42:23: Aber die erste Bank kriegt immer erst mal die Kohle wenn das ganze Ding irgendwie mal über die Wuppa geht.

00:42:28: Wir gehen ja nie davon aus dass irgendwie jemand zahlungsunfähig wird und den Kredit nicht mehr bedienen kann, aber die Bank hat dieses Risiko im Kopf.

00:42:36: Und am Ende sichert sie sich nur über das Grundbuch ab.

00:42:39: Wenn da sich jemand schon auf fünf oder zehn Jahre bei der Grundstücksfinanzierung festgelegt hat dann lege ich mich auch schon auf diese Bank fest.

00:42:47: Das heißt ein großer Bankenvergleich über einen Vermittler ist nicht mehr möglich weil sich keine Bank gerne noch mal in den zweiten Rang stellt mit der größeren Summe aus Ja und dann vier, fünfhundert tausend in den zweiten Rang zu schreiben.

00:43:00: Also das verbauen sich viele damit.

00:43:03: Und das ist aber genau das was man mit der variablen Finanzierung da nicht.

00:43:07: Genau weil dann steht zwar die Bank im ersten Rang, das war ein variables Darlehen.

00:43:11: Das heißt da kann natürlich immer wieder der Zins auch ein wenig schwanken.

00:43:15: alle drei Monate kann der angepasst werden.

00:43:18: In der Regel ist die Kondition auch höher.

00:43:21: ja.

00:43:21: also wir haben jetzt einen Zinsgefüge von ich sage mal grob dreieinhalb bis vier Prozent im normalen langfristigen, also in den zehnjährigen Zinsbindungen plus.

00:43:31: Wenn ich jetzt ein variables Darlehen nehme, dann liegen wir da aktuell zwischen fünf und sechs Prozent.

00:43:36: aber das mache ich ja nur kurzfristig.

00:43:38: Das heißt

00:43:39: für drei vier Monate bis man richtig geplant hat.

00:43:42: Genau!

00:43:42: Drei vier Monate, sechs bis zwölf Monate damit kann man leben weil dann habe Wenn das Grundstück finanziert und dann komme ich auch jederzeit raus, wenn ich dann zu einer anderen Bank möchte danach, dann übernehmen die Grundstücksfinanzierungen.

00:43:56: Und du kannst dann darüber die ganzen Baukosten finanzieren.

00:44:01: Das funktioniert.

00:44:02: noch ein wichtiger Hintergrund zum Thema variables Darlehen es macht keine Bank und kein Vermittler gerne Auch ein wenig wieder aus dem Nähkästchen geplaudert.

00:44:13: Als Vermittler verdient man damit kein Geld.

00:44:16: Es gibt glaube ich nur ein oder zwei Banken, die dafür eine kleine Provision bezahlen und dann ist der Kunden auch noch nicht mal gut gestellt weil die Banken die dafür ein bisschen Geld bezahlen, die haben in der Regel immer die schlechtesten Konditionen oder sie sind irgendwo nur im Mittelfeld zu finden.

00:44:33: also es ist tatsächlich so dass wir als Vermittlern daran nichts verdienen.

00:44:36: das heißt viele Vermittlers welzen das Thema auch gerne dann einfach nur an die regionale Bank ab vor Ort Und die Banken selber zeichnen das Geschäft auch nicht gerne.

00:44:48: Man könnte zwar meinen, ja aber die verdienen doch weit aus mehr mit den Zinsen, weil der Zinssatz für so ein Variablesdarlehen ist doch höher als für eine zehnjährige Zinsbindung.

00:44:57: Die wissen bei dem variablen Darlehen dass sie das nach sechs bis zwölf Monaten wieder verlieren werden und auf einen zehnjahres Zins Bindung verdienen die eigentliches Geld.

00:45:07: deswegen variabel darlehen Ist vom Aufwand her fast genauso wie zehn Jahre Kondition, das Ganze einzudecken und das Ganze umzusetzen.

00:45:19: Aber die Banken verdienen kurzfristig nur damit Geld und deswegen ist es einfach ein ungern gesehenes Geschäft heißt aber nicht dass es nicht überall umsetzbar ist.

00:45:28: also man kriegt das schon gut umgesetzt und die machen das Geschäft auch muss immer so ein bisschen Hintergrund verstehen wie die Bank da so ticken.

00:45:38: Und es kommt wahrscheinlich auch sehr stark darauf an auch gerade aus Sicht der Bauherren, wie viel ich denn brauche oder?

00:45:43: Also wenn ich jetzt in dem Bereich von... Ich brauch halt noch vierzig-fünfzigtausend Euro zusätzlich um das Grundstück jetzt kaufen zu können.

00:45:50: Zusätzlich zu meinem Eigenkapital ist ja wahrscheinlich ein bisschen anders als wenn ich Jetzt zweihundert oder dreihundertausend

00:45:56: Euro.

00:45:56: Ja genau!

00:45:58: Ja und da okay, da sprichste auch nochmal was an.

00:46:01: Da hab' ich nämlich jetzt auch nochmal einen Falben mitbekommen.

00:46:03: Da war auch fand ich auch sehr spannend.

00:46:06: Sehr spannend in Richtung Schade für den Kunden, dass der da nicht richtig aufgeklärt worden ist.

00:46:12: Also das Thema wenn man jetzt bis fünfzigtausend Euro... Da bewegen wir uns schon im Privatkreditbereich.

00:46:20: Alles bis fünfzigtausende Euro bis fünfzehntausend Euro.

00:46:24: teilweise bei den Banken haben die gar keinen Bock drauf.

00:46:28: Jetzt bin ich ein bisschen salopp gewesen aber es ist einfach ... Es ist einfach so.

00:46:33: Alles bis fünfzig, fünfzigtausend Euro.

00:46:36: Was für ein Aufwand für so einen kleinen Kredit aus Sicht der Bank.

00:46:41: Das decken die gerne über Privatkredite ab und Privat krediten können wir nach Verbraucherrichtlinien auch jederzeit ablösen.

00:46:49: Da ist der Zinser-Zeiber dann irgendwo bei sechs oder acht Prozent.

00:46:52: Ja, da sind die Zins jetzt noch mal ein Ticken höher aber das geht dann eher so Richtung Privatkredit.

00:46:57: Dann würde ich vielleicht sogar nochmal überlegen ob ich nicht doch in der Familie frage, ob man sich nicht da kurzfristig das Geld leihen kann wenn es geht?

00:47:06: Das zweite ist...

00:47:08: Und auch wieder nur dass wir nochmal den Kontext haben und bis man's mit der Hauptfinanzierung

00:47:13: ablöse.

00:47:14: Genau!

00:47:17: Wenn man einen Privatkredit auf einmal in der Selbstauskunft stehen hat, wenn man gute Bonität hat und ein gutes Einkommen viel Eigenkapital ist das in der Regel nicht das Thema.

00:47:29: Aber man muss erstmal der Bank erklären wo man nachher den Hauptteil finanziert und dann auch den Privatkredit ablösen möchte.

00:47:38: Der Privat-Kredit abzulösen, da muss man in der Bank erst mal erklären, ne mal?

00:47:42: Die Privatkritik hier die fünfzigtausend Euro sind nicht für irgendwelche Möbel oder für ein Haifeanlage oder ein Auto ausgelegt worden sondern dies ist für einen Grundstück ausgelegt geworden.

00:47:53: Sonst kommt man in die Konsumschiene bei dem Banken.

00:47:57: Da wird man wieder so intern ist ein weicher Faktor, wird man bisschen abgewertet.

00:48:01: Warum hat der fünfzigtausend Privatkredit?

00:48:03: Wenn der hunderttausende Euro Eigenkapital hat oder hundertfünfzig tausend das sehen die nicht so gerne.

00:48:10: Das muss man dann auch gut erklären und rüberbringen weil man löst halt keine Variabeln kritisiert ab wo die Bank ja sieht da ist ein Grundstück steht darauf kann wir uns ein bisschen mit Monopoly vergleichen da steht ein Haus auf der Straße.

00:48:28: Das muss man auch nochmal gut kommunizieren mit der Bank, dass die auch nachher den Privatkredit ablösen ohne Probleme zu einem guten Zinssatz.

00:48:36: Also das in dem Gesamtgefüge mit reinkommt.

00:48:39: Kannst du vielleicht noch mal was dazu sagen?

00:48:41: Weil das habe ich immer wieder so als Frage oder als Angst von Bauern wenn sie jetzt ihr gesamtes Eigenkapital fürs Grundstück ausgeben steht man dann bei einer Bank genauso gut da schlechter da weil eigentlich ist es ja nur umgewandelt im Grundstück, aber ich habe ja nichts mehr was ich jetzt dann ausgeben könnte und bräuchte den Kredit ja auch schon relativ rüdern für Planungsleistung usw.

00:49:03: Also grundsätzlich ist ob man das Geld jetzt fürs Grundstuck auslegt oder ob ich das Geld nachher auf dem Konto habe macht keinen ganz so großen Unterschied.

00:49:12: es könnte... Aber das Restrisiko bleibt immer.

00:49:17: wenn ich jetzt vor einem Jahr ein Grundstücken gekauft habe oder vor zwei drei Jahren kann der Preis gestiegen sein Wert kann gestiegen sein laut den Gutachtern.

00:49:27: Ja und dann habe ich auf einmal mehr zur Verfügung.

00:49:30: aus Sicht der Bank, ja?

00:49:32: Und dann kann ich auch... das macht nicht jede Bank, macht das mit.

00:49:35: aber man kann es so darstellen Grundstück mal gekauft für hundertreißig jetzt ist er bei Hundertfünfzig oder Hundertsechzig wert und da kann man im Bank das verkaufen dass es ja mehr Wert hat und dann hat man mehr Eigenkapitaleinsatz.

00:49:46: Das funktioniert.

00:49:46: auch muss man auch wieder gute Storyliner aufbauen Aber es funktioniert.

00:49:53: Es kann natürlich auch umgekehrt sein, was aktuell so gut wie nie vorkommt.

00:50:00: Also man kann schon das ganze ... Weil am Ende des Tages irgendwo ist das Geld ja aber am besten ist es im Grundstück oder halt noch in Bar auf dem Konto.

00:50:13: also ich würde schon immer und das machen auch viele Kunden jetzt dahintendieren Geld ins Grundstuck, also Grundstücke kaufen aus den Barmitteln.

00:50:22: Aber ich muss auch immer, auch jetzt im Laufe des Gesprächs.

00:50:25: Wir haben über viele Themen gesprochen.

00:50:26: Ich muss schon gucken, dass man noch ein bisschen Puffer in der Hinterhand habt.

00:50:29: Ja also... ...viertzig-fünfzigtausend Euro würde ich schon immer Minimum auf dem Konto noch haben wollen.

00:50:35: Also ich für mich auch persönlich, aber auch weil ich die ganzen Bankenhintergründe umzukenne und die Banken sehen das dann gerne wenn er einmal A des bezahlte Grundstück hast und wenn ihr dann nochmal zusätzlich zumindest Eigenkapital hasst.

00:50:48: Das

00:50:48: wäre natürlich ideal.

00:50:49: Relevant hat er.

00:50:50: Die Banken rechnen ja auch!

00:50:52: Du brauchst auch eine Küche, du brauchst noch Einrichtungen.

00:50:57: Ist ja alles in den Baukosten nicht so richtig berücksichtigt dann?

00:51:00: Das wissen die Banken ja auch.

00:51:02: Ja

00:51:03: jetzt haben wir aber gerade den Fall besprochen wenn es schon nicht ganz fürs Grundstück reicht und wenn ich nachher wirklich auf Null wäre, wenn ich das Grundstuck kaufe, dann ist das jetzt aber auch nicht schlimm oder?

00:51:14: Ist nicht schlimm, aber man muss wissen dass die Bank halt wirklich darauf gucken.

00:51:19: Also da muss der Fall dann wirklich sehr gut ausgearbeitet sein von der Baukostenaufstellung und alles.

00:51:24: Und es kann sein, dass der Fall nicht bei jeder Bank platzierbar ist wenn man nicht sonst noch Geld in der Hinterhand hat.

00:51:30: Ich weiß, wenn die Videos gucken dann teilweise ein paar hundert oder ein paar tausend Leute und sagen ja aber bei uns war das so und zu überhaupt kein Problem?

00:51:39: Kann sein!

00:51:40: Ja ich spreche immer durch die Brille Bestmögliche Bankenauswahl, Topbanken und nicht.

00:51:47: ich gehe nur zu zwei Banken hin.

00:51:48: Die machen das dann ohne Probleme.

00:51:51: Das ist darstellbar.

00:51:55: Wir sprechen immer von Darstellbarkeit.

00:51:57: Dann ist es darstellbaar aber best case ist es nicht.

00:52:01: Weil die Banken sehen gerne noch mehr Eigenkapital in der Hinterhand.

00:52:08: Gut!

00:52:09: Danke für deine Einblicke.

00:52:12: Gerne.

00:52:14: Hast du noch irgendwas?

00:52:15: oder sagst du super

00:52:17: ich habe mir viele Punkte aufgeschrieben, aber wir haben an für sich glaube ich ein sehr ausführliches Video wiederaufgenommen.

00:52:23: Ich glaube wir haben die Zeit weit überschritten.

00:52:28: Aber wir haben so weit grob.

00:52:30: Wir können ja für die Zukunft mal uns enger takten und nicht so viele Themen reinnehmen.

00:52:36: Und dann machen

00:52:36: wir auch jeden Fall.

00:52:37: Dann

00:52:37: kommen wir auch mit einer halben Stunde Video aus und nicht mit anderthalb Stunden.

00:52:42: Ja, aber soweit war es das.

00:52:43: erst einmal wenn Sprecht mit erster, mit Vermittlern, mit Banken und geht es wirklich ganz offen einfach mal an was ist überhaupt möglich.

00:52:51: Das ist der erste Schritt.

00:52:52: ja dann kommen die weiteren.

00:52:54: und wenn ihr auch einen Ansprechpartner gefunden habt, wo ihr auch ein gewisses Vertrauen habt und wo ihr wisst, der hat einen guten Marktüberblick und alles Dann geht den Weg mit dem.

00:53:05: Ja das müssen nicht nur mir sein ne?

00:53:07: Das können auch andere sein aber Der muss schon Ahnung und Erfahrung haben was so abgeht.

00:53:15: Also ich glaube, das kam wirklich auch aus dem Gespräch.

00:53:17: Dass es einfach super wichtig ist, dass jemand diese Landschaft versteht und weil Neubau da doch schon nochmal einfach unterschiedlich ist, weil es einfach so viele Unsicherheitsfaktoren gibt die man halt am Anfang von solchen Projekten nicht weiß.

00:53:31: Ist es schon wichtig da die richtigen Ansprechpartner zu haben, die einen ein bisschen durch diese Landkarte lotzen können?

00:53:40: Ich würde,

00:53:41: ich glaube ein abschließendes Wort kann ich noch sagen.

00:53:45: Ich würde immer den Berater einer KI vorziehen.

00:53:53: Ganz wichtiger Punkt ja!

00:53:54: Ich gebe immer wieder auch mal Sachen in KIs ein und guck was die KI mir darunter schreibt.

00:54:00: Das ist sehr allgemein formuliert.

00:54:02: Es ist teilweise auch fehlerhaft, das wird sich vielleicht im Laufe der nächsten Jahre ein bisschen verändern.

00:54:06: aber dafür ist jeder Fall teilweise zu individuell und es wirklich auch heute noch der Berater... ...der Erfahrung hat, der Fachwissen hat und Erfahrung hat ist wirklich gold wert für den Neubau oder in der Finanzierungsphase genauso wie ihr ja auch auch mit eurer Expertise als wenn man das jetzt irgendwie über KI oder so macht.

00:54:30: Ganz wichtig, da würde ich mich nicht drauf verlassen.

00:54:33: Das kann ich auch mal... Können wir noch mal einen separaten

00:54:37: Projekte machen?

00:54:37: Ja, das müssen wir glaube ich auch zu dem Video.

00:54:41: Dann bis zum nächsten Video!

00:54:44: Vielen Dank für deine Einblicke.

00:54:45: Hat mich gefreut und hat Spaß gemacht.

00:54:47: Und bis nächstes Mal!

00:54:49: Danke für die Einnahmen.

00:54:50: Bis dann.

00:54:51: Ciao ciao.