Kostenfallen beim Hausbau: diese Schnittstellen müsst ihr verstehen (Rohbau Realtalk Ep 9)

00:00:00: Letzte Woche hatte ich dreiundzwanzig Erstgespräche mit angehenden Bauherren.

00:00:04: Ich habe zwei Angebotsvergleiche und drei Vertragsprüfungen mit Bauherrn zusammengemacht, und hier sind die Learnings, die ich diese Woche mitgeben kann!

00:00:12: Und damit herzlich willkommen zu Robau dem Hausbau Real Talk.

00:00:19: Einmal geht es darum, ja so dieses Thema der Schnittstellen und wie daraus mehr Kosten entstehen.

00:00:23: Und dann habe ich noch einen Punkt mit zur Insolvenzabsicherung- und Baufirmenauswahl.

00:00:28: Da hatte ich zwei Bauherren diese Woche die da so Themen hatten und deswegen möchte ich euch das mal mitgeben.

00:00:33: Wir starten aber mal mit dem ersten Punkt.

00:00:35: Ich hatte nämlich ein Erstgespräch bzw war eigentlich schon ein zweites Gespräch Bevor's jetzt so Richtung Vertragsprüfung und Angebotsprüfungen geht Mit einem angehenden Bauherrn war Steuerberater hat sich wirklich super aufgestellt, hat im Vorfeld die Planung gemacht.

00:00:52: Hat dann Angebote sich eingeholt von verschiedenen Firmen, die qualitativ alle gut waren und er war also ihm war halt sehr wichtig das habe ich jetzt in dem Gespräch gestern gemerkt dass halt keine großen Überraschungen oder nochmal mehr Kosten irgendwo auf ihn zukommen nicht weil das das Projekt irgendwie dann gefährden würde.

00:01:12: das war jetzt.

00:01:13: der war finanziell so aufgestellt dass es jetzt auch wenn's dreißigtausend Euro mehr würden, wäre das immer noch machbar und kein Beinbruch.

00:01:20: Aber der wollte es halt einfach nicht dass er da irgendwelche Überraschungen erlebt weil's ihn dann wieder auch nicht viel Zeit hat sich da um viel zu kümmern und da nochmal zu gucken usw.

00:01:32: Der wollte halt einfach dass das nachher stressfrei durchläuft.

00:01:35: Und da haben wir dann kurz darüber gesprochen dass eigentlich die wirklichen Mehrkosten und überraschung oftmals an den Schnittstellen entstehen.

00:01:43: Und hier ein klassisches Beispiel, das euch dann vielleicht auch hilft.

00:01:46: Der Sockelputz also immer die Bereiche wo eine Firma sagen kann ja dass zählt jetzt nicht mehr zu unserer Leistung sondern es sind eigentlich eher so zu den Nebenkosten zu zählen oder zu einem anderen Gewerk wie dann Keller- oder Bodenplatte da entstehen die Probleme.

00:02:02: Das sind diese Schnittstellen wo Themen entstehen wo sich keiner erst mal zuständig fühlt oder wo die Firma sagt ja das ist Bausites zu machen und Ihr habt es aber selber auch nicht auf dem Schirm, weil woher sollt ihr das wissen?

00:02:13: Vor allem wenn ihr nicht so viel Zeit habt.

00:02:15: Wenn ihr beruflich sehr eingespannt seid und so weiter... ...und noch nie gebaut habt, keine Erfahrung habt in der Hinsicht.

00:02:22: Dann kann man ja nicht wissen dass irgendwo noch der Sockelputz anfallen wird, wenn einen da keiner drauf hinweist!

00:02:27: Und der Sockellputz ist ein klassisches Beispiel, weil die Hausbauffirma sagen kann, ja gut also technisch gesehen gehört es nicht zu uns, weil das ist ja im Prinzip das Verputzen der Dämmung, die nachher zwischen Haus und Kellerdecke oder Bodenplatte den Übergang markiert.

00:02:43: Und die Kellerbaufirma sagt aber auch ja gut das ist aber nicht unser Thema weil wenn der Keller steht dann muss erst mal das Haus draufgestellt werden und erst dann kommt der Sockelputz darauf.

00:02:54: Weil ich muss ja den Bereich des Hauses mitverputzen also da sind wir schon wieder weg.

00:03:00: Also die Bodenplatten- oder Kellerbauffirma ist eigentlich schon wieder Weg wenn der Sockellputz gemacht werden sollte.

00:03:05: Deswegen ist das oftmals so ein Ding, was bei ganz vielen Hausbauffirmen egal ob im Steinhausbereich oder im Fertighaus-Bereich ist diese Leistung nicht mit drin sondern gilt als Bausites auszuführen.

00:03:17: Und dann kommt man halt erst sehr viel später auf das Thema dass das ja irgendwo zweieinhalb oder dreitausend Euro kostet je nach Hausgröße und die hat man vielleicht wieder nicht eingeplant.

00:03:27: muss ich jetzt darum kümmern?

00:03:28: soll es doch die Hausbaufürmer machen?

00:03:30: suche ich mir dafür jemand anderen?

00:03:33: finde ich da überhaupt jemanden dazu.

00:03:34: Also das ist eine ganz, ganz große Sache und da gibt es natürlich viele solch ne Schnittstellenproblematiken.

00:03:41: Ja wo?

00:03:42: die Firma sagt ja gut dass jetzt halt nicht unser Kernleistungsgebiet Das ist jetzt nicht in unserem Leistungsumfang enthalten aber auch kein anderer weist euch drauf hin und die Firma weiß euch ja auch nicht daraufhin.

00:03:53: Also es gibt ja leider in der Baubeschreibung, wenn ihr jetzt Baufirmen euch anschaut und vergleicht.

00:03:59: Und die geben euch eine Baubeschreibung... Da steht nicht ne Liste mit zwanzig Punkten, die bei denen nicht enthalten sind!

00:04:04: Das ist das was es halt schwierig macht diese Schnittstellen überhaupt zu erkennen.

00:04:08: Also Schnittstellen sind eher ein.

00:04:10: ich erkenne Nicht dass da ein Problem entsteht Thema oder mehr kostenlauern thema sondern also das ist es und nicht ein Ja gut ich habe einfach Ich muss dafür etwas einplanen Und kennen die Höhe nicht.

00:04:23: oder so, wie bei Erdarbeiten zum Beispiel.

00:04:25: Jeder weiß das Erdarbeiten auf einen zukommen aber da ist eher so die Höhen der Faktor, der schwer zu berechnen ist.

00:04:31: Bei diesen Schnittstellen Themen sind es immer Kleinigkeiten, die man aber nicht auf dem Schirm hat und die sich dann halt... Zehn mal tausend Euro sind halt auch zehntausend euro, die wieder einen größeren Unterschied machen können.

00:04:41: oder wo man dann nachher merkt.

00:04:43: Das Geld reicht irgendwie doch nicht und ich muss vielleicht nochmal zwanzig dreißigtausende Euro nachfinanzieren zu Konditionen, die dann einfach nicht gut sind und man hat halt einfach mehr Stress weil gerade auch diese Bauseitsthemen... Und das war jetzt dem Bauherrn mit dem ich da gesprochen habe zum Beispiel auch sehr wichtig... Diese Bauseidsthämen sind ja immer Dinge um die man sich dann noch einmal selber kümmern muss.

00:05:01: Ja?

00:05:02: Das ist auch so ein ganz großer Punkt dass das halt wieder Stress bedeutet, ich muss da selber irgendwelche Firmen anfragen.

00:05:10: Selber mit denen dann nochmal aufs Grundstück einen Aufmaß machen was auch immer ja alles was so ein bisschen Zeit kostet und Stress mit sich bringt.

00:05:18: Und das ist auch etwas was man häufig sieht bei Anbietern gerade auch im Fertighausbereich aber auch im Steinhausbereich die eher... sehr niedrigpreisig anbieten, wo natürlich einmal die Qualität auch nicht hoch ist.

00:05:29: Aber wo auch ganz viele Leistungen, die bei anderen Firmen mit dabei sind, nicht mit drin sind also sich um das Bauwc selber kümmern oder die Müllentsorgung selber organisieren.

00:05:40: und es bedeutet halt auch nicht nur ihr müsst das preislich noch mit einrechnen dass diese Dinge bei denen nicht dabei sind und bei anderen schon und für eure Kostenplanung sondern ihr müsst halt auch einrechen, dass ihr das ja tatsächlich auch machen müsst, also dass ihr wirklich irgendwann bei einer Dixie-Klo Firma anrufen müsst und sagen hier ich brauche für den und den Zeitraum.

00:06:00: Da müsste er wieder in Erfahrung bringen wann wie oft soll das gelehrt werden usw.

00:06:05: Also das sind einfach Dinge die dann mit dranhängen um die man sich selber kümmern muss und die eigene Stunde hat ja doch auch irgendwo einen Wert die man da investiert.

00:06:13: Und da kommt es halt wieder drauf an will i Dass dieses Projekt wirklich einfach gut durchläuft und ich kann so meinen normalen Alltag, wo ich beruflich wie gesagt vielleicht eingespannt bin.

00:06:21: Das sind also die meisten die uns buchen und sie sind einfach berufliche eingespannt noch mit Kindern und anderen Verpflichtungen im privaten Bereich, sodass dieses Projekt halt einfach laufen soll ja Oder man sagt halt auf der anderen Seite, ja gut dann investiere ich halt die Zeit.

00:06:36: Ich will mir eh ein bisschen... also ich will halt einfach so günstig wie möglich bauen was er auch okay ist.

00:06:41: Also es gibt da ja kein richtig oder falsch.

00:06:43: Es gibt nur einen entweder ich hab's auf dem Schirm und dann ist das auch ok je nachdem wie ich es löse.

00:06:48: Oder ich habe nicht aufm Schirm wird später davon überrascht Und dann kanns aber auch Stress bedeuten wenn man nicht damit gerechnet hat.

00:06:54: Das wollte ich euch mal mitgeben.

00:06:56: Es gibt einfach viele solchne Punkte.

00:06:58: Habe ich jetzt zum Beispiel im Baukosten Workshop auch drüber gesprochen, wird es im Februar auch wieder einen geben.

00:07:04: also da könnt ihr schon mal die Augen und Ohren offen halten.

00:07:07: folgt auch gerne meinem Instagram Profil also flow.vom.bauherrenforum.

00:07:11: Da teile ich ja auch immer wann so den nächsten Workshop zum Beispiel gibt oder welche anderen Themen wir haben oder hier auf dem Kanal werden das natürlich Aussagen genau aber nur dass er Da muss man halt ins Detail gehen, kommt auf eure Grundstückssituation an.

00:07:25: Kommt auf den Leistungsumfang der Firma an und kommt drauf an ob ihr mit Keller oder Bodenplatte baut.

00:07:30: Ob ihr noch was selber macht oder ob er eigentlich komplett Schlüssel fertig oder Bezugsfertig baut.

00:07:35: je nachdem können halt an manchen Stellen Schnittstellen entstehen die man erst mal nicht auf dem Schirm hat.

00:07:40: ja deswegen muss man sich das halt immer individuell anschauen.

00:07:43: dafür haben wir auch Zum Beispiel dieses Erstgespräch, wo wir einfach mal über euer Projekt sprechen können und erstmal so eine grundlegende Richtung besprechen können Erfahrungswerte zu anbietern Baukostenthemen alles was euch so interessiert.

00:07:58: Und dann muss man aber also das erstes Gespräch wird nicht dafür ausreichend da alle Schnittstellen oder mehr Kostenthemen oder vertragliche Punkte oder sowas zu besprechen.

00:08:06: ja Dafür haben wir dann halt später die Möglichkeit euch dabei natürlich auch zu unterstützen mit Vertragsprüfungen Angebots vergleichen Aber nur, dass ihr schon mal auf dem Schirm habt das da einfach Dinge kommen können.

00:08:16: Und ein sehr praktischer Tipp den ich euch da jetzt noch mitgeben kann ist schaut in die Baubeschreibungen und schaut nach dem Wort Bauseits.

00:08:24: Also am besten habt ihr die Baubeschreibung als PDF weil dann könnt ihr halt einfach suchen und einfach mal oben in der Suchleiste dann das Wort Bauseits eingeben und dann seht ihr schon manche Dinge die halt wieder Bau-Seits zu machen sind.

00:08:36: ja?

00:08:37: Da gibt es teilweise so Formulierungen habe ich jetzt noch nicht selber gesehen, hat mir aber ein befreundeter Architekt erzählt.

00:08:43: Gab man eine Baubeschreibung hat er gelesen?

00:08:45: Da stand drin Wende-Bausseits-Weißgestrichen und dann denkt man ja erst mal Ja okay also Wände Weißgestrichen scheint ja... Also es klingt ja nach einer konkreten Leistung dass sie aber Bauseitsweiß gestrichen werden Obwohl dieses weiß gestrichend gar keine Relevanz hat Könnte auch schwarz gestrichenn oder lila gestrichender stehen weil's ja vollkommen egal weil ihr machts ja selber.

00:09:08: Die Firma gibt euch ja nicht vor, welche Farbe ihr nehmen müsst.

00:09:10: Aber die Art und Weise wie es formuliert ist... ...ist verwirrend!

00:09:15: Und man könnte erst mal denken das ist dabei weil weiß gestrichen heißt er klingt nach einer konkreten Leistung aber Bausseits heißt halt einfach ihr müsst selber machen und deswegen da muss man wirklich auf die Formulierung so ein Stück weit aufpassen ob jetzt was in der Leistung dabei ist oder nicht.

00:09:28: Oder wenn's heißt wird optional angeboten oder kann angebotten werden oder ähnliches.

00:09:36: Also das sind Sachen, da müsste wirklich hellhörig werden und aufpassen.

00:09:39: Und dann lieber nochmal nachfragen ob das wirklich mit drin ist oder nicht?

00:09:43: Und dementsprechend einplanen.

00:09:45: So!

00:09:45: Das war Fall Nummer eins die ich hatte... ...und dann hatte ich Fall Nummer zwei bzw.

00:09:50: da hatte ich sogar zwei Gespräche wo ich Bauherren hatte.. ..und die haben mir am Anfang erzählt dass sie schon sehr viel... also die haben ja erzählt über die Bonität von Baufirmen, was rausfinden wollten und die schon mal so ein bisschen zu sortieren.

00:10:08: Weil das Insolvenzrisiko ja hoch ist haben sie jetzt mitbekommen in der Branche und da wollten Sie sich halt wirklich sicher aufstellen.

00:10:15: Und dann habe ich die, war bei beiden ähnlich.

00:10:18: Habe ich sie so ein bisschen gefragt wie denn der Stand ist welche Firmen Sie da jetzt haben schon konkrete Angebote oder wie es aussieht und dann hat sich bei beiden rausgestellt dass sie eigentlich noch relativ am Anfang sind.

00:10:27: also wirklich so bei dieser allerersten Suche nach Baufirmen ja über diese allererste Vorauswahl er welchen frage ich überhaupt an Und dafür muss man sagen, ist dieses Kriterium der Bonität oder Insolvenzabsicherung noch nicht wirklich geeignet.

00:10:42: Ich würde das ein bisschen anders aufbauen.

00:10:44: Insolvensabsicherung ist auf jeden Fall wichtig aktuell aber ich sehe es in einem etwas anderen Schritt nämlich die Vorgehensweise ist eigentlich immer am besten wenn man zuerst mal die Firmen voraus wählt nach der Qualitätsstufe die man haben will weil damit lassen sich die Firme am einfachsten einteilen wer liefert welche Qualität damit natürlich auch verbunden ein gewisses preisniveau.

00:11:06: Und da kann man den markt schon mal sehr gut einteilen in filmen die dann zu dem passen was man möchte und filmen, die vielleicht nicht passen weil sie qualitativ dann doch eher von den materialien diese verwenden wie der wandaufbau ist ob sie vielleicht überhaupt individuelle pläne umsetzen oder er nicht.

00:11:22: Da kann man ja schon sehr gut ein teilen ob dafür eher dazu passen oder nicht.

00:11:27: das ist aber erstmal eine sehr grobe einteilung und hat man immer noch zehn, fünfzehn, zwanzig Firmen je nach Region.

00:11:33: Die Region kann da auch ein Faktor sein um zu gucken dass das erstmal so diese Vorauswahl ist.

00:11:39: Da spielt aber die Bonität jetzt noch keine Rolle.

00:11:42: und im zweiten Schritt geht man dann hin holt sich konkrete Angebote ein vergleichter ein bisschen die Leistungen, guckt mal wo es im Detail der noch einer besser oder schlechter?

00:11:50: Und dann hat man am Ende so zwei oder drei Favoriten maximal.

00:11:54: und dann kommt danach als dritter Schritt im Endeffekt der Filter Wie bekomme ich nochmal eine bessere Insolvenzabsicherung?

00:12:02: Weil das sind dann die vertraglichen Themen, in denen man erst geht wenn man wirklich Favoriten mal festgelegt hat.

00:12:08: Weil alles andere wird halt schwierig ne Bonität vorher zu beurteilen.

00:12:13: nicht wirklich machbar ja also ich könnte es nicht.

00:12:16: Da müsste man schon sehr gut in Bilanzanalyse und sowas unterwegs sein, damit man das kann.

00:12:22: Auch mit KI funktioniert es nicht so gut.

00:12:25: Also auch bei den Firmen die jetzt in den letzten Jahren pleite gegangen sind hat man das nicht unbedingt vorher sehen können ja?

00:12:32: Und wenn man aber dieses Filterkriterium ganz an den Anfang setzt dann dreht man sich eigentlich nur im Kreis und ist halt in diesem großen Ozean an Filmen eher verloren, weil es halt A sehr schwierig ist darüber Daten zu kriegen und da eine richtige Beurteilung machen zu können.

00:12:47: Und B hat man vielleicht immer noch Filme die aber die vielleicht das erfüllen wo man sich aber immer noch nicht sicher ist, aber auch qualitativ dann vielleicht immer doch gar nichts zu dem passen was man will und so kommt man da nicht wirklich weiter.

00:12:58: deswegen immer erst mal nach Qualitätsortieren Angebote vergleichen und mit den Favoriten die am Ende übrig bleiben diese zwei oder drei Mit denen dann wirklich ins Detail gehen und das sagen wir ja öfter, dass man mit denen dann tiefer gehen sollte eine Vorbomusterung machen mal laufende Baustellen anschauen.

00:13:14: Mit Bauherren sprechen die mit denen aktuell bauen und dann eben auch den Vertrag prüfen und da eben solche Dinge wie eine konkrete Insolvenzabsicherung mit aufnehmen.

00:13:22: Da gibt es ja wirklich konkrete Dinge die man zum Vertrag hinzufügen kann.

00:13:26: um die Sicherheit dazu erhöhen liegt auch viel im Zahlungsplan usw.

00:13:28: Da gibts verschiedene Mechanismen würde jetzt an der Stelle ein bisschen zu weit führen.

00:13:32: aber da gibt's Möglichkeiten das zu tun.

00:13:35: Und deswegen würde ich diesen Filter dahinsetzen, weil da gibt es halt noch viel mehr Punkte die dann passen müssen.

00:13:41: Auch Bauzeitangaben oder wie sieht's mit sonstigen Sicherheiten?

00:13:45: Wie Festpreis und so weiter aus.

00:13:47: Das muss nachher am Ende alles zusammenpassen hat man halt eine sehr, sehr gute Basis gelegt.

00:13:52: Weil man schon mal weiß qualitativ passt das für das was ich will auch im Vergleich dann mit anderen Anbietern die ähnlich bauen ist es preislich auch in Ordnung.

00:14:00: Ich weiß auch was preislicher auf mich zukommt weil ich verschiedene Angebote verglichen habe und eben Dann der letzte Filter die vertraglichen Punkte, wo man dann auch wieder wenn man das mit zwei oder drei Favoriten macht.

00:14:12: Auch gucken kann wer kommt mir ein bisschen mehr entgegen?

00:14:14: Wer hat vielleicht bessere Vertragspunkte als der andere?

00:14:16: und dann Seite in einer sehr guten Situation ja weil dann Seite nicht in der Situation dass ihr eigentlich nur einen Anbieter habt auf welchem Kriterium basierend auch immer, das ist ja.

00:14:25: leider erlebe ich auch immer noch sehr häufig.

00:14:28: Das Bauherren mit einer Firma dran sind weil die halt für die geplant hat zum Beispiel und da wird es schon schwierig kann auch passen wenn die Firma okay ist und zufälligerweise halt auch die Qualität erfüllt die man will und auch die vertraglichen Punkte dann hat die man braucht damit man sich sicher aufstellt.

00:14:47: Das ist aber eher Zufall oder ein Glückstreffer und die Wahrscheinlichkeit, dass man da aber daneben liegt ist schon relativ hoch.

00:14:54: Und wenn man den Weg halt geht erst nach der Qualität zu sortieren dann zu vergleichen und dann die Vertragspunkte sich zu betrachten und die auch zu verhandeln weil das ist halt der größte Punkt der verhandelbar ist So das Angebot und der Preis, dass es halt irgendwann ist, das fixiert.

00:15:09: Da gibt's ja keine zehn Prozent oder sowas die man da verhandeln kann sondern vielleicht zwei oder drei.

00:15:14: Also es ist relativ klein den Vertrag aber zu verhandlen mit einer Firma die gut ist und seriös ist durchaus möglich.

00:15:22: Dass sich da wirklich annähert und gerade diese Sicherheiten in den Vertragen aufnehmen kann... Das ist halt machbar!

00:15:29: Sehen wir ja immer wieder oder lebe ich auch immer wieder.

00:15:31: Leider ist es halt auch nicht so, dass die Verträge auch bei den guten Firmen die qualitativ gut bauen und das seriös machen Auch da sind die verträge nicht unbedingt gut.

00:15:40: Ja also da gibt's auch klauseln drin häufig wirklich bei guten familienunternehmen usw.

00:15:45: Wo man vielleicht sagen sollte hat das würde ich eher nicht unterschreiben Und deswegen ist immer wichtig das im detail dann anzuschauen und diesen filter aber ans ende zu setzen und nicht an den anfangen weil sonst hat man Ja so ein Problem, dass von also das halt wirklich durch zu ziehen und man kommt halt nicht wirklich weiter wenn man den Filter falsch anwendet.

00:16:06: Ich hoffe es hilft euch.

00:16:07: wenn ihr wie gesagt über euren Hausbau sprechen wollt dann schreibt mir gerne einfach an fertighausexperte.com schreckstischkontakt.

00:16:13: Dann können wir gerne einfach mal über Euren hausbau sprechen über euer Bauvorhaben, was ihr euch so vorstellt wie die Situation aktuell ist und dann wie gesagt in die Tiefe gehen.

00:16:21: Und mal so einen Marktüberblick zu Anbietern machen oder Bauchostenthemen mal durchsprechen oder die Vorgehensweise wenn ihr euch da noch unsicher seid.

00:16:29: Das sind alles Punkte.

00:16:30: Da können wir gerne drauf eingehen würde ich mich freuen.

00:16:33: und Wie gesagt gerade so für die für die Workshops Die Wir Machen Schaut Da Einfach Mal auf Mein Instagram Profil Auf flow.vom.bauherrenforum.

00:16:42: Da Wettet Ihr immer als allererstes informiert.

00:16:45: freu mich auf euch.

00:16:46: schreibt auch gerne in die kommentare wenn ihr dazu irgendwelche ideen einfälle punkte habt und dann sehen wir uns nächstes mal wieder.