Baumängel beim Neubau vermeiden (wie ein Bausachverständiger)

00:00:00: Diese Woche habe ich wieder neunzehn Erstgespräche mit Bauherren gehabt.

00:00:03: Ich hatte drei Angebotsvergleiche und vier Vertragsprüfungen, die ich mit Bauern besprochen hab.

00:00:09: Und ja diese Woche habe auch wieder einige Learnings für euch wenn ihr jetzt vor eurem Hausbauprojekt steht.

00:00:14: Damit herzlich willkommen zu Robau dem Hausbau Real Talk!

00:00:21: Ja einmal geht's drum um Themen Baumängel, da schauen wir uns gleich mal was an.

00:00:26: Dann hatte ich noch so ein Kommentar von jemanden der offenbar auch Erfahrungen auf der Baustelle gemacht hat und auch Thema Protokolle und Abnahme.

00:00:36: also heute geht es mehr um so Baustellen-Themen Und ich glaube, das könnte ganz interessant sein für alle die jetzt so vor dieser Bauphase stehen oder auch wenn er noch ganz am Anfang steht damit ihr einfach schon mal wisst was kommt da auf uns zu?

00:00:46: und hier ist mal der erste Fall.

00:00:48: also eine Bauherrin hat mir auf Instagram ein Foto von einem angeblichen Baumangel geschickt.

00:00:54: Da ging es um die Fußbodenheizungsschläuche und da war irgendwie so das Thema dass da die Handwerker die im Haus waren da so ein bisschen Sachen zertreten haben und ob das jetzt schlimm ist usw.

00:01:05: Hier sind aber zwei Punkte.

00:01:06: damit einmal Macht das bitte nicht, ja?

00:01:09: Also schickt keinem Sachverständigen nur irgendwelche Bilder.

00:01:13: Weil eine Ferndiagnose ist immer schwierig!

00:01:16: Man muss es sich vor Ort angucken und man muss eine Ursache teilweise finden die nicht immer offensichtlich ist.

00:01:21: Man muss gucken, ob es noch an anderen Stellen passiert.

00:01:24: Bauen ist viel zu komplex um mit einem Foto dann sagen zu können Ja so und so ist es in den allermeisten Fällen Bitte keine Ferndiagnosen erwarten, macht das bitte nicht.

00:01:33: Macht es entweder richtig?

00:01:35: Also dass hier jemanden für eure Baustelle dann holt und von dem auch beurteilen lasst oder... guckt halt selber, dass ihr es hinkriegt.

00:01:41: Aber nicht so eine Mittelsache und Ferndiagnosen.

00:01:45: Das bringt nichts, das wird euch nicht weiterbringen.

00:01:47: Es macht nur mehr Probleme am Ende.

00:01:49: Und das zweite Thema war, dass man auf dem Bild fast nichts erkennen konnte.

00:01:53: Also es war einfach der Fußboden so fotografiert... ...und man konnte die Auflösung auch nicht gut genug um da rein zu zoomen.

00:01:59: Macht doch keinen Spaß!

00:02:02: Mit solchen Bildern werdet ihr nicht arg weit kommen als Dokumentationen.

00:02:05: Und deswegen habe ich euch heute mal so ein paar Dinge mitgebracht, wie man denn richtig dokumentiert.

00:02:11: Damit ihr mal ein Beispiel habt und wisst, wie ihr das machen sollt.

00:02:14: Weil grundsätzlich ist es ja gut auf der Baustelle viele Fotos zu machen nur wenn diese Fotos am Ende nichts bringen.

00:02:20: Mein kleiner Sohn macht zurzeit immer am iPad Fotos aber die Hälfte davon da kennste halt gar nichts.

00:02:26: Und genauso ist es bei vielen Baustellenbildern auch und wir springen mal kurz in meinen Laptop Ich zeige euch das mal.

00:02:32: Das ist unser Baustellen-PDF oder wo wir also die zehn häufigen Baumengel zeigen, damit ihr sie vielleicht selber auf eurer Baustelle findet.

00:02:40: Wenn ihr das haben wollt schreibt mir gerne einfach an fertighausexperte.com.

00:02:43: Schreckstrichkontakt.

00:02:45: Schreibt einfach mal dass ihr diese baustellen Baumengeln Checkliste haben möchtet Dann schicke ich dir euch gerne zukostenfrei.

00:02:51: Aber hier mal ein Beispiel Die Verkabelung der PV Anlage ist zu prüfen Ist einer der häufigsten Mängel weil wenn das Kabel so auf dem Dach liegt dann ist es halt einfach der Witterung ausgesetzt, da windet's durch ja?

00:03:03: Da zieht der Wind hierdurch.

00:03:04: Dann scheuert dieses Kabel an... ...an der rauen Dachstein auf und irgendwann nach fünf, acht, zehn Jahren ist dieses Ding halt durch und kaputt Und vielleicht gibt´s die PV-Firma auch gar nicht mehr usw.

00:03:17: Also Probleme, die einfach nicht sein müssen Wenn man dieses Kable normal hier hoch klipsen würde und das ist nicht schwer Es wird halt nur aus Faulheit oftmals nicht gemacht.

00:03:26: Aber ganz wichtig zu wissen Wie dokumentiert man jetzt?

00:03:29: Darum geht es ja.

00:03:31: Und ihr seht jetzt mal, also einmal haben wir hier schonmal drei Bilder, sodass man wirklich einmal weiß wo ist denn das Ganze dann nochmal so ein bisschen näher und dann wirklich ganz nahe so dass man wirklich sieht wie der Mangel ist.

00:03:43: Das ist ein ganz prototypisches Bild für eine richtige Protokollierung.

00:03:48: und dann ganz wichtig im Bild alleine ist gut Aber es ist nicht ausreichend, also ein Bild sagt mehr als tausend Worte.

00:03:56: Ja aber beim Bau in dem Baustellenprotokoll sind die Worte doch auch sehr entscheidend.

00:04:01: und hier wirklich das nochmal zu beschreiben was hier falsch ist hilft euch am Ende wenn zum irgendwelche Themen geht hilft der Baufirma wenn ihr das da gebt ja Und jeder weiß direkt was zu tun ist und was hier eigentlich los war.

00:04:16: Weil wenn man sich dann später Bilder anschaut, einen Monat später zwei Monate später, wenn die Baustelle weiter ist.

00:04:21: Dann weiß man vielleicht an mancher Stelle schon gar nicht mehr worum es geht.

00:04:24: und das lässt sich halt hier einfach korrigieren indem man sagt ja hier Leitung der PV Anlage liegen zum Teil auf den Dachsteinen auf Die leitungen sollten nochmal überprüft werden gegebenenfalls hochgebunden werden damit ein Durchdrang vermieden wird ganz einfach protokolliert, mit drei Bildern damit man einmal sieht.

00:04:41: Hier hätte ich jetzt noch steht wahrscheinlich im weiteren Protokoll hier nochmal drunter.

00:04:44: Ich habe dann hier abgekattet Welche Seite?

00:04:46: Na hier sehr wahrscheinlich ja die Südseite wenn da die PV-Anlage drauf liegt aber so genau wie möglich protokolieren wo also zum Beispiel Wenn ihr auch irgendwie eine schiefe Wand habt oder sowas dann protokulliert?

00:04:57: ist es ne Treppenhauswand?

00:04:59: Ist die Wand in der Küche?

00:05:00: ist die Wand sonstwo?

00:05:01: Ja ganz ganz wichtig das zu machen sodass man wirklich versteht auf einen blick und mit dieser protokollierung auch was anfangen kann.

00:05:08: und mit diesen bildern Machen wir natürlich wenn wir jetzt baukontrollen durchführen immer mit ja aber wenn ihr selber irgendwie Fotos machen wollt protokollen wollen dokumentieren wollte auf eurer baustelle um später mal etwas in der hand zu haben falls irgendwas ist dann würde ich es auch immer so machen klare beschreibung einmal ein bild von weiter weg damit man insgesamt sieht im gesamt kontext wo ist das überhaupt?

00:05:28: und dann wirklich der mangel auch noch mal nahe sodass man die details aussehen kann.

00:05:33: Ganz wichtige Sache.

00:05:35: Dann bleiben wir direkt mal in meinem Laptop und schauen uns mal den Punkt Nummer zwei an, nämlich hier einen Kommentar, den wir auf YouTube gesehen haben, nämlich da hat der Bau herrecht Aber er verliert am Ende sehr wahrscheinlich trotzdem.

00:05:53: Ist eine ganz wichtige Sache, also hier wir haben auch gebaut.

00:05:56: man sollte es alles einbehalten wenn das nicht zu hundert Prozent akkurat nach Bauplänen erstellt wurde.

00:06:01: Auch wenn nur eins Ziegel auf dem Dach fehlt ist es nicht fertiggestellt.

00:06:04: Ist die Außenversade brüchig wie in diesem Video?

00:06:06: Also da ging's um Außenputz der bei zunichtrigen Temperaturen aufgebracht wurde und jetzt natürlich abbröckelt Nichts bezahlt.

00:06:16: Die Firma kann bei wärmeren Temperaturens wiederkommen und dann erneut ran ... alles mit Anwalt und externen Baubegleiter ... ... besprechen, sich nicht vollquatschen lassen von den Baufirmen.

00:06:26: Warum Kompromisse eingehen?

00:06:27: bei einem ... ... Lebenstraum wahrscheinlich?

00:06:30: Bei Preisen zwischen ... ... fünfhunderttausend einer Million Euro.

00:06:33: Hat er erst mal vollkommen recht!

00:06:36: Man sollte sich absichern es geht um viel Geld... ... und man sollte auch Geld einbehalten und gucken dass die Firma ... ... das man die dann in die Pflicht nimmt und dass sie sich darum kümmern wenn irgendwas ... ... entstanden ist an Mängeln, an Schäden, an Fehlern.

00:06:48: Absolut richtig.

00:06:49: Aber der Ton macht die Musik und ihr merkt schon, hier ist sehr auf Krawall gebürstet.

00:06:55: also wenn man nur mit der Erwartungshaltung reingeht und schon sagt ja können wir dann ja mit dem Anwalt klären.

00:07:02: Ihr müsst halt auch verstehen dass die Firmen da natürlich auch zumachen und versuchen auch ihren Rechtsspielraum soweit auszunutzen wie es halt geht.

00:07:10: Also würde keinem Jahr anders gehen.

00:07:12: Wenn man Kontra gibt, gibt man selber auch Kontra.

00:07:14: Es ist einfach so.

00:07:17: Also wenn man ein Kontra kriegt, meine ich.

00:07:19: Dann ist immer... Und das ist halt so'n bisschen unsere Philosophie.

00:07:23: Wir versuchen wirklich eine kooperative Lösung zu finden und klar muss man jetzt hier bei dem Putz einen Einbehalt verhandeln.

00:07:30: Aber einfach zu sagen Weil hier waren wir auch bei der Abnahme des Hauses weil gerade die Putzthemen Wenn irgendwas am Putz ist Seht ihr eigentlich immer erst bei der Hausabnahme?

00:07:38: Weil dann ist das Gerüst weg wahrscheinlich auch erst ein zwei Wochen und da bei der hausabnahme wird halt dann genauso was verhandelt.

00:07:45: und da einfach zu sagen ich bezahl die gesamte Schlussrate, die irgendwo zehn zwölf Prozent beträgt vom Gesamtbetrag des Hauses ja wo wir dann über zwischen fünfzig tausend und hunderttausende Euro sprechen.

00:07:57: Ich bezahle die Schlussrate nicht weil der Putz abröckelt das geht halt nicht ist auch gesetzlich nicht machbar Und das muss man halt wissen.

00:08:03: und wenn man aber mit dieser Einstellung reingeht Dann hat man eigentlich von Anfang an Ein Problem, weil man mit einer Erwartungshaltung und dementsprechend wie gesagt auch mit einem Tonfall reingeht der schwierig ist.

00:08:14: Und wo die Baufirma dann auch zurecht sagen kann ja gut aber so geht es halt nicht.

00:08:18: Man muss klare Einbehalte verhandeln und übrigens auch klare Fristen verhandlen bis wann dann eine Baufirma kommt und das macht natürlich alles ineinander.

00:08:25: je höher ich den Einbehalt verhandelen kann desto schneller kommen die in der Regel.

00:08:29: Auch da habe ich mal eine witzige Story gehabt.

00:08:32: da war ich auf einer Hausabnahme Und da hat der Bauleiter gesagt, weil da ging es auch um Putzthemen.

00:08:38: Dass die Hausbauffirma da noch mal nacharbeiten musste.

00:08:41: und dann hat die Baufirma gesagt als dann die Bauherren gesagt haben wir wollen einen Einbehalt hier von zehn tausend Euro aufnehmen für den Putz.

00:08:49: Hat die Baufirma gesagt ja können wir zwar aufnehmen aber ihr müsst schon auch wissen gerade wenn's so hohe Einbehalte sind da lässt sich die Firma extra lang Zeit.

00:08:57: Ja habe ich nur gelacht und am Ende ist das nicht so ne?

00:09:01: Weil in der Schlussrate steckt der Gewinn im Vergleich zu, wenn man jetzt nur drei oder viertausend Euro da einbehalten würde dann lassen sie sich wahrscheinlich wirklich Zeit.

00:09:11: Weil ihr müsst euch ja auch wieder vorstellen gerade hier diese Putzthemen die wir jetzt gerade erleben im Winter sobald es wieder wärmer ist so März Mitte März vielleicht wenn's wieder durchgehend fünf Grad hat das muss auch nachts fünf grad plus haben damit man den putz anbringen kann.

00:09:28: Dann da hat sich ja bis dahin eine ganze Reihe Putzfassaden aufgestaut, wo die Firma dann nochmal hin muss.

00:09:36: Und wo gehen sie dann zuerst hin?

00:09:38: Da wo am meisten einbehalten wurde oder da wo sie noch am meisten Geld dann abrechnen können ist so eine ganz logische und betriebswirtschaftliche Auswertung.

00:09:45: Deswegen muss man halt gucken dass man sich A natürlich nicht runterhandeln lässt Und das sind ja teilweise, ich war wie gesagt schon auf vielen Hausabnahmen dabei wo der Bauleiter dann sagt Kommt Leute wir waren doch jetzt hier super dran.

00:09:57: Ich habe mich immer sofort gekümmert Da findet man doch jetzt bestimmt eine gute Lösung.

00:10:01: Lass euch da nicht einlullen Das ist hier absolut Nicht vollquatschen lassen.

00:10:04: von Baufirmen und Subunternehmern Bin ich voll dabei.

00:10:07: Aber also freundlich und bestimmt bleiben Ist absolut richtig.

00:10:11: aber nicht mit dieser Haltung reingehen, dass ihr eh nur im rechtzeit und man dann halt einfach nicht bezahlt.

00:10:18: Und die firma dann warten kann und so weiter weil das ist wirklich nur konfrontationen dann kommen die wirklich am ende gar nicht Weil dann lassen sie es drauf an kommt dass er am Ende noch wirklich mehr bekommen von euch.

00:10:26: und das ist da muss man wirklich aufpassen mit welchem ton man halt rein geht.

00:10:29: ja und deshalb wie gesagt zu unsere grundphilosophie wenn wir auf baustellen kontrollieren oder wenn wir Bauherrn bei Abnahmen begleiten, dass wir halt gucken das man eine gemeinsame Lösung findet.

00:10:40: Die für die Baufirma passt wo die sich dann schnell darum kümmern können und ihr glaubt gar nicht wie viele baufirmen dann wirklich dahinter sind.

00:10:47: wenn man zeigt dass meine gute lösung finden will die für beide passen und nicht einfach nur sein seinen Willen durchsetzen will Dann sind die firmen auch bereit was zu tun und schnell dahinter zu sein.

00:10:56: aber es hängt halt daran wie geh ich mit der gesamten situation um?

00:11:01: Wie stelle ich mich auf?

00:11:02: Wie zeige ich auch, dass sich einfach nur ein gutes Ergebnis am Ende haben will und nicht einfach nur recht behalten will.

00:11:08: Ist ganz wichtig ja also das man diesen Unterschied vielleicht noch mal versteht und wie es vielleicht dann wirklich ein bisschen besser oder schlechter funktioniert.

00:11:15: und dann könnt ihr ja entscheiden wir auf eurer Baustelle vorgehen wollt weil am ende ist es euer Haus.

00:11:21: Und dann habe ich noch einen Punkt, nämlich da geht es um Protokolle und Abnahme.

00:11:25: Das war eine Instagram-Nachricht die wir hier bekommen haben.

00:11:28: Ich lese euch auch mal kurz vor.

00:11:30: Dazu hätte ich meine Frage.

00:11:31: Hier gibt's um das Bauanlaufgespräch.

00:11:33: Ihr habt ja immer mit der Baufirma das Bau-Anlaufgesprech.

00:11:35: Da trifft man sich mit dem Bauleiter von Bodenplatten oder Kellerbaufirma am Grundstück.

00:11:42: bevor es losgeht.

00:11:43: Und trifft sich dann und bespricht halt, wo kann der Kran stehen?

00:11:46: Wo hat man Lagerflächen für Materialien?

00:11:47: Wo kann man Baustrom anschließen?

00:11:49: Also all diese Baustellen-Lokistikthemen.

00:11:51: am besten hat man die natürlich schon im Vorfeld ein Stück weit geklärt.

00:11:55: Machen wir zum Beispiel oft wenn wir schon über den Vertrags sprechen also in dieser Vertragsauswertung.

00:12:00: da gehen wir schon viele Punkte drüber oder schauen geben euch mit wie kann man sich da ein bisschen besser aufstellen damit eben bei so einem Gespräch keine Überraschungen auf euch zukommen?

00:12:11: Aber dieses Bauanlaufgespräch findet immer statt und da ist natürlich immer so ein Risikopotenzial.

00:12:15: Und jetzt aber dazu hätte ich mal eine Frage, wir hatten gestern unser BAG, also unser Bauanlaufgespräche.

00:12:21: Keller Bauer hat einen Protokoll geschrieben, unser Bauleiter nicht.

00:12:24: Wir haben für den Hausstelltermin eine Kalenderwoche besprochen und nun steht im Protokollen eine Woche später drin Das hat er scheinbar später nach unserer Unterschrift noch hinzugefügt.

00:12:34: Keine Ahnung, ist sowas nicht illegal ins Protokoll nachträglich noch was reinzuschreiben.

00:12:38: Oberhalb unserer Unterschrift wurden dann auch noch ein Lageplan der Straßene und Grundstück eingefügt mit den Markierungen für Lkw, Kranplatz- und Straßensperrung etc.. Ich weiß nicht was ich davon halten soll!

00:12:49: Ja also grundsätzlich... empfehlen wir schon immer jemanden am besten zu diesem Gespräch mitzunehmen, also so dass ihr wirklich noch einen Entzeugung dabei habt.

00:12:58: Also ist ja auch eine Leistung die wir mit anbieten wobei man da auch sagen muss wenn wir das halt im Vertrag schon besprochen haben kann man sich überlegen ob man das machen will oder nicht.

00:13:06: aber jemandem dabei zu haben ist auf jeden Fall immer gut.

00:13:10: und als zweites natürlich sollte es nicht sein dass danach trägliche Protokoll nochmal was ergänzt wird.

00:13:15: Die einzige Möglichkeit die ihr habt, entweder ihr bekommt halt den Durchschlag vom Protokoll was heute eher selten ist weil die meistens digital erstellt werden.

00:13:21: Aber was ihr halt immer machen könnt ist lasst euch ein Foto von oder macht einen Foto vor dem Protokol und dann habt ihr auch wieder direkt den Stand könnt ihr auch wenn ihr zum Beispiel in der gemeinsame WhatsApp Gruppe mit dem hat man ja heute oft mit dem Baufirmen oder eine App in der dann der Bauprozess dann abgebildet wird oder sowas dass ihr das da dann gleich hochladen Und dass ihr halt zeigen könnt, da ist unsere Unterschrift runter und das ist das Protokoll zu dem Zeitpunkt.

00:13:48: Dann können die auch nicht nachträglich noch was einfügen.

00:13:51: also hier geht es wieder um dokumentieren und protokollieren Nicht dass dann später noch Dinge irgendwie ergänzt werden und sowas gilt fürs Abnahmeprotokoll übrigens genauso.

00:14:00: Also auch immer kurz einfach mit dem Handy fotografieren.

00:14:02: heute kann jeder alles fotografieren, also nutzt diese Möglichkeiten auch und schickt es dann am besten auch gleich dem Bauleiter als so eine bestätigende Zusammenfassung.

00:14:11: Dann hat man ja wieder alles drin.

00:14:13: der Bauleiter weiß auch ihr habt ein Foto gemacht und passt alles!

00:14:16: Und dann kann man da nachträglich auch noch nicht groß Dinge anfügen und ihr habt halt immer den Beweis hier.

00:14:21: guck mal wir hatten schon unterschrieben unterstand das noch nicht im Protokoll.

00:14:24: ganz wichtige Sache also auch hier wieder gleichen Fotos machen Am besten jemanden dabei haben, der dann vielleicht auch drauf hinweist hey da sollten vielleicht noch Lagepläne und die Markierung für Kranstelltplatz etc.

00:14:36: Die fehlen jetzt noch bei dem Protokoll die bitte noch ergänzen.

00:14:39: und dann macht man ein Foto.

00:14:40: ja so dass es halt alles einen sauberen Rahmen hat.

00:14:42: und ihr merkt schon Es liegt halt viel wirklich an dieser Vorgehensweise wenn man das nicht weiß und jetzt einfach darauf vertraut ja das Protokol ist offiziell das wird schon passend aber dass man der theoretisch danach täglich noch was ändern kann Ist halt vorhanden.

00:14:55: ja die Möglichkeit gibt's Und deswegen sollte man halt, wie gesagt, kurzes Foto machen.

00:14:59: Dann passt's und dann ist es in Ordnung!

00:15:02: War ein paar Baustellen-Themen heute, ich hoffe das hilft euch.

00:15:05: Wenn ihr mal über euer Bauvorhaben sprechen möchtet dann schreibt mir gerne einfach an fertighausexperte.com schrägstrichkontakt.

00:15:11: wenn er diese kostenfreie Baukostencheckliste Baustellen checkliste brauchen könnt dann schreib mir da gerne oder wenn ja wie gesagt mal über Euer Vorhaben Sprechen wollt wir haben ja so einen kostenfreies Erstgespräch dafür auch wenn der schon kurz vor Baufase steht.

00:15:24: bieten wird es an um einfach mal durch zu sprechen welche Kontrollen machen bei Euch sind weil nicht alle Kontroll machen für jedes Bauvorhaben.

00:15:30: Sinn hängt davon ab, ob ihr Schlüssel fertig baut und noch einiges selber macht.

00:15:34: Hängt davon mit welcher Firma hier das macht usw.

00:15:38: Also wie ihr da halt insgesamt aufgestellt seid und ob ihr vor Ort seid und so weiter.

00:15:44: Deswegen müssen wir einfach mal besprechen welche Kontrollen da sinnvoll sind und machen wir gerne mit euch und bieten wir gerne an da eine Unterstützung zu liefern.

00:15:52: ich hoffe es hilft euch für euer Vorhaben.

00:15:54: wenn ihr Kommentare dazu habt ist mir ähnlicher Gang oder was auch immer dann schreibt's gerne in die Kommentare Und wir sehen uns nächste Woche wieder.