Diese 9 Baufaktoren entscheiden jeden Hausbau

00:00:00: Bei jedem Bauvorhaben gibt es neun entscheidende Faktoren, die man kennen muss damit das am Ende wirklich erfolgreich sein kann.

00:00:07: Wir begleiten über ein tausend Bauvorhaben pro Jahr und wir sehen immer wieder die gleichen Themen, die aufkommen warum mehr Kosten entstehen, die nicht geplant waren, warum es Baumengel auf der Baustelle gibt, warum Stress und Probleme mit der Baufirma gibt usw.. Und das schauen wir uns heute mal an, so dass ihr wirklich einen kompletten Ablaufplan für euch habt und euch auf die wirklich wichtigen Dinge konzentrieren könnt.

00:00:28: Weil das hier ist für Leute, die Schlüssel fertig bauen wollen weil sie nicht viel Zeit haben, weil sie auch nicht die Zeit haben sich da ein alles extrem tief einzulesen sondern wissen wollen was sind die kritischen Punkte, die ich absichern muss für mein Bauvorhaben und um die ich mich kümmern muss wo ich den größten Hebel habe am Ende des Tages damit es nachher erfolgreich wird und ich ein gutes Haus für das Geld bekomme dass ich bezahle.

00:00:49: Und genau das schauen wir uns heute an.

00:00:50: und damit herzlich willkommen zur Hausbautipps!

00:00:56: Ich würde sagen wir springen direkt mal in meinen Laptop und den sehen wir jetzt hier.

00:01:03: also die neuen entscheidenden Faktoren für einen erfolgreichen Hausbau das Problem an, dass halt viele Bauherren haben ohne es wirklich so zu wissen sind eigentlich drei Stück.

00:01:15: Du weißt nicht was du nicht weißt?

00:01:17: Also der Hauptpunkt bei einem Baufertrag ist ja zum Beispiel auch das was nicht drin steht.

00:01:23: oder bei einem Angebot Das was nicht drinnen steht ist immer das wirklich relevante und man weiß halt nicht was man nicht weiß also auch was am Grundstück noch auf einen zukommt ob mein Planungsfehler im Grundriss hat wie eine Bauffirma nachher wirklich ist usw.

00:01:36: Es gibt ganz viele Faktoren Die hat man nicht auf dem Schirm, weil man dieses Projekt halt nicht arg oft macht.

00:01:42: Kann man auch gar nichts dafür.

00:01:44: aber dadurch dass man es halt einfach nicht oft macht kann man damit keine Erfahrung haben und dementsprechend eben auch Nicht wissen was man nicht weiß.

00:01:50: ja genau das schauen wir uns aber auch gleich an.

00:01:53: Beim Hausburg gibt's auch ein zu spät.

00:01:55: Das ist so.

00:01:55: das zweite Problem ... dass man viele Dinge erst bemerkt, wenn es eigentlich schon zu spät ist.

00:02:00: Und... Es gibt einfach diese Points of No Return,... ...wenn man zum Beispiel den Bauvertrag unterschrieben hat,... ...dann ist halt das was da festgelegt ist,... ...ist erstmal fest!

00:02:08: Da braucht man nicht danach nochmal kommen und versuchen,... ...mit der Baufirma irgendwas zu verhandeln,... ...das wird dann halt nicht mehr funktionieren.

00:02:14: Ja?

00:02:15: Genauso wie wenn der Estrich drin ist,... ....da brauche ich den Rohbau nicht mehr unbedingt kontrollieren,... ...weil dann ist halt vorbei.

00:02:20: Dann war's das mit der Kontrolle.

00:02:22: Und dementsprechend ist es ganz wichtig,... äh... Das vorherzumachen.

00:02:27: So und dann haben wir noch das Thema, dass eben eine gute Baufirma nicht ausreicht um nachher ein gutes Haus zu bekommen.

00:02:33: Das ist auch so einen Faktor denn den verstehen viele nicht ja?

00:02:37: Dass es nicht reicht, dass es eine renommierte tolle Baufirma ist weil nach außen wirken die alle erstmal gut und renommiert Ja.

00:02:44: aber selbst wenn man eine wirklich gute bau firma gefunden hat die eine gute Qualität abliefert Und das solide macht dann geht da immer noch was schief Und dann kann die Firma immer noch pleite gehen und da kann es immer noch mehr Kosten geben, die ihr nicht auf dem Schirm hattet.

00:02:58: Also eine gute Baufirma reicht nicht aus sieht man halt hier auch wieder.

00:03:01: in einer Studie zeigt durchschnittlich einunddreißig Mängel pro Hausbau vorhaben.

00:03:05: also das ist halt einfach.

00:03:06: und dies von zwei tausendfünfundzwanzig Das sieht man immer wieder.

00:03:09: und auch dass was wir auf Baustellen erleben also achtzig Prozent der Neubauten haben wirklich große Mängeln her und dementsprechend ist es nicht so einfach.

00:03:18: Auch hier diese Eisberg, was man halt oben so ein bisschen auf dem Schirm hat.

00:03:21: Ja Erdarbeit und Bemusterung, Haus um Planen

00:03:23: usw.,

00:03:24: aber die wirklichen Kosten, die da nachher hinten dranhängen und die wirkliche Probleme, die dahinten dranhängt, sieht man halt erst viel zu spät.

00:03:31: Und dieses Video ist dafür da, dass ihr euch darauf besser vorbereiten könnt und diese Probleme hier lösen könnt ohne das Ganze jetzt studieren zu müssen und da enorm viel Zeit zu investieren!

00:03:41: Ganz kurz, wenn du wissen möchtest wie gut du wirklich schon für deinen Hausbau vorbereitet bist und was dir noch fehlt.

00:03:46: Und damit nachher zu teuren Überraschungen werden kann Dann ist der Baufaktorcheck das Richtige für dich.

00:03:51: Da beantwortest du einfach zwölf kurze Fragen zu deiner Situation und Planung, und bekommst dann eine detaillierte Analyse auf Basis der Bau-Faktoren die wir hier in dem Video besprechen.

00:03:59: Der Test ist absolut kostenfrei, dauert keine zwei Minuten und du bekommtest sofort detailler Ergebnisse, die wirklich zugeschnitten sind auf dein Baufahrhaben und du siehst welche Risiken da noch drin sind und wie du die dann vermeiden kannst.

00:04:09: Klick einfach auf den Link unter dem Video und starte deine Auswertungen!

00:04:12: Wer sind wir?

00:04:12: Dass wir darüber überhaupt irgendwas sagen

00:04:14: können?!

00:04:14: Wir sind fertighausexpertepunkt.com und houseboyxpertelpunkt.net und begleiten Bauherren bundesweit über ein tausend jedes Jahr.

00:04:23: Und wir begleiteten halt die ganze Kette, also angefangen vorne beim Vergleich von Angeboten über die Prüfung und Verhandlungen von Bauverträgen bis hin dann zu Kontrollen auf der Baustelle und ganz am Ende die Hausabnahme.

00:04:34: Also wir kennen wirklich die ganze Katte und eben auch sehr viele Firmen und Anbieter und wissen wie agieren.

00:04:42: Wo muss man da vielleicht ein bisschen genauer hingucken?

00:04:44: Wie ist es mit den Verträgen, wie sind die Erfahrungswerte und so weiter.

00:04:47: Und aus diesen über eintausend Bauprojekten, die wir jedes Jahr begleiten, da sehen wir immer wieder diese neuen entscheidenden Baufaktoren – und die zeige ich euch jetzt!

00:04:59: Baufaktor ist in dem Fall hier ein Akronym.

00:05:01: Was das genau bedeutet, da gehen wir gleich darauf ein.

00:05:04: Grundsätzlich teilt sich ja jedes Bauvorhaben im Prinzip in drei Phasen auf einmal die Planung dann die Auswahl also Auswahl der Baufirma.

00:05:11: im Endeffekt, wenn ihr hier die Gewerke einzeln vergeben würdet, wäre das ja genauso die Auswahl.

00:05:16: Aber wir sprechen hier vom Schlüsselfertigen Bau.

00:05:19: vielleicht mit einem Fertighausanbieter oder auch mit einer Massivbauffirma gibt es ja in beiden Varianten.

00:05:24: also hier die Auswahlen der passenden Baufirma könnte man hier beschreiben.

00:05:28: und dann eben Phase drei Die Umsetzung auf der Baustelle.

00:05:32: so was bedeutet das jetzt?

00:05:36: Ich habe gesagt, dass es ein Akronym steht hier jetzt am Anfang für budgetrealistisch-hochrechnen Analyse des Grundstücks und unabhängige Planung.

00:05:44: Das ist sowas in der Planungsphase wichtig ist.

00:05:46: Wir gehen gleich auf jeden einzelnen Punkt nochmal genauer ein Aber nur das ihr da schon mal eine Übersicht habt Und wofür schonmal das Bau steht.

00:05:54: So dann Phase Nummer zwei Hier der Filter nach einer wirklichen Qualität statt nur nach schönen Musterhaus

00:06:02: etc.,

00:06:03: dass man schon mal die Vorauswahl der Baufirmen richtig macht.

00:06:06: Abgleich mit der Realität, Konditionen richtig verhandeln und dann auch die Tragfähigkeit der Baufirma prüfen also Bonität, Insolvenzrisiko diese Themen das ist so die Auswahlphase.

00:06:17: Und dann die Phase Nummer drei Die Umsetzung.

00:06:21: hier haben wir den Objektfortschritt überwachen und Risiken der Abnahme meistern.

00:06:27: Das sind Punkte, das sind die neuen Elemente.

00:06:29: Ja Baufaktor, das Akronym B-Au F-A-K-T-O L So Verstanden soweit?

00:06:37: Dann gehen wir mal in die einzelnen Punkte weil da wird es ja dann spannend Das Budget realistisch hochrechnen.

00:06:43: ganz am Anfang steht man also steht einmal natürlich für die wichtigen neuen Entscheidungsfaktoren aber auch Für den Ablauf.

00:06:50: Deswegen hoffe ich dass ihr es euch gut merken könnt mit dem Wort baufaktor Weil's eben auch der richtige ablauf ist wie man so ein vorhaben angeht.

00:06:59: also budget realistisch hoch rechnen.

00:07:01: am anfang ist ja immer die frage was kostet mich denn dieses projekt?

00:07:04: alles in allem wenn man mal realistische rechnet.

00:07:07: und da haben ganz viele bauchern so das thema dass sie erstmal sagen ich muss jetzt erst einmal zu einer baufirma gehen und mir da irgendwas anbieten lassen damit ich darin preis fürs haus bekomme.

00:07:16: und jetzt hat die baufürme aber gesagt ja was will ich denn überhaupt planen usw.

00:07:22: ist es so ein Henei-Thema, dass man aber relativ einfach lösen kann indem man einfach eine realistische Hochrechnung anstellt.

00:07:28: Ist ganz wichtig und diese Hochrechnet sollte halt auf Werten basieren die auch wie gesagt irgendwo realistisch sind.

00:07:34: also ich brauche jetzt nicht mit zweitausend Euro den Quadratmeter für die Baukosten ansetzen weil's einfach nicht passend wird ja?

00:07:42: Und auch wenn der Firma erstmal Und das ist halt so die Gefahr, wenn man erstmal zu einer Bauffirma geht und sich da ein Angebot holt.

00:07:48: Dann ist es einfach nur mal die absolute Grundausstattung des absolutes Standards Haus wo noch nicht viel dabei ist usw.

00:07:56: Und dementsprechend hat man dann vielleicht einen Preis genannt bekommen der viel zu niedrig ist.

00:08:00: oder wenn man jetzt im Internet irgendwelche Websites von Firmen aufruft und da seht ihr Preise Vergesst es, dass das dieser Hauspreis sein wird.

00:08:08: Da kommt nochmal... Das könnte verdoppeln oder verdreifachen teilweise.

00:08:12: Also wirklich so!

00:08:13: Und dementsprechend muss man hier halt realistisch ansetzen.

00:08:17: Wir haben ja immer eine ganz grobe Formel.

00:08:19: Das ist aus unserem Baukostenworkshop.

00:08:21: Den machen wir auch regelmäßig.

00:08:22: also schaut da mal auf unsere Seiten zum Beispiel wenn ihr mehr auf Instagram folgt unter flow.vom.bauherrenforum dann gebe ich auch immer wieder diese Termine raus wann die Workshops stattfinden.

00:08:36: Da rechnen wir zum Beispiel mit drei tausend fünfhundert oder dreitausend bis dreitausend Fünfhundert Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für ein schlüsselfertiges Haus plus eben Kellerbodenplatte, Plusbaunebenkosten.

00:08:46: und ganz wichtig man muss das halt immer auf eure Situation abstimmen.

00:08:51: Und auch die spannende Frage ist ja was kriege ich für drei Tausend Euro?

00:08:54: Was krieg ich für Drei Tausenden Fünf Hundert?

00:08:56: Ja und dementsprechend da kommt es halt drauf an was euch wichtig ist.

00:08:59: da kommen gleich im Filter im Punkt Filter nach Qualität noch mal darauf.

00:09:05: Aber das ist auch so was, was wir in einem ersten Gespräch mal durchgehen können.

00:09:08: Was euch überhaupt wichtig ist welche Firmen dazu dann ein bisschen besser oder schlechter passen?

00:09:13: Was man auch realistisch für Baukosten ansetzen sollte auch bei eurer Grundstückssituation und so weiter.

00:09:19: Meldet euch da gerne.

00:09:19: Wir haben so ein kostenfreies Erstgespräch von zwanzig Minuten, wo wir einfach mal erörtern können was für euch das Richtige ist oder wo ihr wirklich hin wollt, was sie umsetzen wollt und dementsprechend auch welche Kosten ihr dann ansetzen solltet.

00:09:29: weil daran hängt halt alles.

00:09:30: ja aber nur dass ihr hier schonmal eine gute Übersicht habt.

00:09:34: und der erste Punkt ist immer das Budget einmal realistisch hochzurechnen Und auf der Basis überhaupt sagen zu können funktioniert dieses Projekt Oder kann ich das Grundstück dann gar nicht kaufen?

00:09:42: Punkt Nummer zwei ist die Analyse des Grundstücks und hier muss man halt am besten frühzeitig sich diese Basisinformationen beschaffen wie das Bodengutachten, den Bebauungsplan, die Kanalpläne, Höhenvermessung etc.

00:09:58: so dass man wirklich auch wieder zurück zu hier ja die Kosten auch wieder ein bisschen genauer planen kann.

00:10:04: also kann ich von normalem Baunebenkosten mit zehn Prozent zum Beispiel ausgehen wenn ich auf Bodenplatte baue.

00:10:09: oder sollte Ich weil das bodengutacht jetzt was anderes gesagt hat lieber ein bisschen höher ansetzen?

00:10:14: Und da gibt es natürlich verschiedene Möglichkeiten dieses Bodengutachten zum Beispiel auch.

00:10:20: noch auf anderen Wegen zu kriegen, Nachbarn zu fragen oder wenn ihr in einem Neubaugebiet baut dann gibt es meistens von der Gemeinde schon Bodengutachten weil die brauchten ja auch einen zum Straßen etc.

00:10:28: bauen zu können.

00:10:29: also dementsprechend könnt ihr da mal fragen.

00:10:31: aber wichtig ist dass man sich frühzeitig die Basisinformation für sein Grundstück einholt.

00:10:35: auch mal zu guckt bin ich in einer Erdbebenzone?

00:10:37: welche Schneelastzone habe ich?

00:10:39: weil?

00:10:39: dann könnt ihr den gesamten weiteren Prozess besser steuern und ihr wisst halt schon viel viel besser was auf euch zukommt Und habt dann nicht erst später irgendwann das Thema, wenn es Richtung Vertrag geht oder so.

00:10:49: Ja was ist denn der Erdbebenzone?

00:10:51: Das sollte man ja vorher schon mal über seinen Grundstück in Erfahrung gebracht haben, sodass man wirklich weiß mit welchen Voraussetzungen muss ich überhaupt arbeiten.

00:10:58: Oder auch den Bebauungsplan, dass man sich den einfach mal holt.

00:11:00: Wenn's keinen Bebauung plan gibt, da muss man sich an der Nachbar-Bebauung orientieren nennt man dann Paragraph thirty und danach könnt ihr ja auch schon Mal gucken wie hoch haben die gebaut usw.

00:11:10: Und dementsprechend muss man dann auch wieder die Vorgehensweise festlegen Und gucken, ist das was im Baubauungsplan da drin steht?

00:11:17: Überhaupt dass ich bauen will oder wie setze ich es dann am besten um für den Platzbedarf, den ich habe.

00:11:23: Aber erstmal diese Daten zu sammeln ist super wichtig und nicht irgendwann im Prozess über Dinge zu stolpern die die Planung wieder obsolet machen.

00:11:33: Der dritte Punkt ist dann unabhängig zu planen und unabhängig meinen wir unabhängig von einer Baufirma, also entweder selbst den Grundriss erstellen oder am besten mit einem Architekten- oder Planer, den ihr wirklich selber bezahlt.

00:11:47: Warum sollte man das machen?

00:11:49: Das ist eines der größten und teuersten Fehler die ich bei Bauherren erlebe und bei allen Bauheren.

00:11:54: Also dieses warum schlaue Menschen beim Hausbau dumme Entscheidungen treffen.

00:11:59: es ist halt so dass viele Baufirmen das ja suggerieren, dass sie für einen Planen, dass ihnen Architekt dabei haben usw.. Man muss aber verstehen, das erlebe ich wirklich so häufig.

00:12:08: Dass nur weil sich eine Firma in der Planung anstrengend und einen guten Grundrissentwurf macht heißt noch längst nicht dass diese Firma ein gutes Haus baut.

00:12:17: am Ende des Tages was die Qualität des Hauses angeht.

00:12:21: Und dementsprechend kann man keine Rückschlüsse ziehen auf oder von der Beratung von der Planungsleistung auf wie wird nachher gebaut?

00:12:31: Ist es eine solvente Firma, wie baut ihr auf der Baustelle?

00:12:34: Wie ist nachher die Qualität wirklich der Grundsubstanz und so weiter.

00:12:37: Und wie ist das Preis-Leistungsverhältnis?

00:12:38: Das hat man gar nicht berührt davon.

00:12:41: Und dementsprechend ist... ...der Weg mit einer Baufirma zu planen eher schwierig,... ...weil zum einen wisst ihr halt nicht nur weil die Planen heißt ja nicht dass die Planung gut wird.

00:12:53: Zum Zweiten wird es mit der Vergleichbarkeit schwierig, weil wenn ihr jetzt zu fünf verschiedenen Baufirmen geht und denen allen das gleiche Haus vorgebt oder sagt hier wir haben die und die Räume wollen wir haben

00:13:04: usw.,

00:13:05: dann kriegt ihr trotzdem fünf verschiedene Häuser geplant.

00:13:08: Ich erlebe das so oft, wenn Bauherren so vorgehen, dann dauert's a länger, weil man mit jedem da runden drehen muss und es dauert ewig bis die was machen.

00:13:16: b seid ihr halt immer abhängig von der Firma dass du überhaupt etwas für euch planen ja?

00:13:20: Und dann habt die natürlich ein bisschen Hebel Und können sagen, hey wir haben jetzt hier für dich geplant.

00:13:25: Jetzt muss es weitergehen in Richtung Vertrag und wie gesagt die Vergleichbarkeit fehlt dann halt unter dem Strich irgendwo weil ihr dann verschiedene Häuser habt und nicht wirklich gegenüberstellen könnt.

00:13:35: ist das jetzt ein gutes Angebot dafür oder nicht?

00:13:37: Und eben dieses eine Firma?

00:13:39: die haben sich jetzt in der Planung wirklich so gar nicht angestrengt.

00:13:42: da kamen gar keine guten Ideen von denen.

00:13:44: ja aber vielleicht bauen sie trotzdem das beste Haus zum besten Preis dass ihr bekommen könnt.

00:13:48: Das ist wirklich das erlebe ich so, so häufig und dementsprechend würde ich die Planung immer unabhängig getrennt von der Hausbaufirma machen... ...und nur dann habt ihr eine wirkliche Basis und habt ne gute Planung!

00:13:59: Und dann könnte euch nen Architekten zum Beispiel suchen mit dem ihr das ganze Haus planet oder ihr macht es halt selber oder mit nem Planungsprogramm,... ...das ist ja erstmal vorkommen egal.

00:14:06: Ihr müsst aber... einen Grundriss finden, den ihr dann allen wirklich vorlegen könnt und nicht einfach nur das im Kopf haben sondern wirklich physisch auf dem Papier denen vorlegen können.

00:14:16: Und dann wird auch ein Angebot kalkuliert dass ihr nachher vergleichen könnt.

00:14:20: Es ist eine ganz wichtige Sache wie man dem besten Architekten findet, auch dazu haben wir schon mal ein Video gemacht oder da gibt es auf better place viele Infos dazu.

00:14:31: Wie findet man den Architekten?

00:14:33: Wie geht man davor?

00:14:33: Was sollte man in Gesprächen fragen wenn man Architekten kennenlernt?

00:14:36: also schaut einmal auf a-better-place.de Da findet er Informationen.

00:14:41: und wie gesagt wichtig ist dass ihr halt einfach die Planung unabhängig von der Firma macht egal ob das heißt mit einem Architekte oder selber So.

00:14:48: dann habt ihr eine super Basis und dann könnt ihr die Firmen nach der Qualität Filtern, also der Filter nach der Qualität ist somit das wichtigste was man machen kann und eben nicht ob der Verkäufer oder das Musterhaus oder der Katalog oder die Website oder andere Häuser von denen euch gefallen oder nicht.

00:15:07: Das ist halt nur ein oberflächliches Thema was aber nie etwas über die Bausubstanz aussagt.

00:15:12: da geht es um die Materialien die verwendet werden.

00:15:14: Es geht um den Wandaufbau es geht um die Bauweise.

00:15:16: wie machen sie das?

00:15:18: Dementsprechend sind auch sowas wie U-Werte oder nur weil es ein Kfv-Fürzig Haus ist, heißt noch lang nicht dass das eine gute Qualität ist.

00:15:25: Die Frage ist immer mit welchen Materialien werden diese Werte erreicht?

00:15:29: Und das kann man eher schlecht und billig machen, wie mit Polysteroldämmung zum Beispiel oder man kann's halt gut und hochwertig machen wie mit einer Holzfaserdämmungen.

00:15:37: Und vieles dazwischen!

00:15:38: Und dementsprechend ist es wichtig echte Qualitätsmerkmale zu definieren eben über die verwendeten Baumaterialien.

00:15:45: Dass ihr da wirklich guckt, was wird gemacht?

00:15:47: Wie wird es umgesetzt und dann könnt ihr... gibt noch einige Filter mehr.

00:15:53: wie Familienunternehmen oder Konzernen usw.

00:15:56: will ich überhaupt Schlüssel fertig bauen usw.. Also da müsste man halt gucken und die Firmen nach dem Filtern was man wirklich haben will.

00:16:02: auch dafür ist wie gesagt unser Erstgespräch gut geeignet.

00:16:05: also da können wir einfach mal so ganz kurz mal durchgehen, was ihr wollt und dann mal schauen welche Firmen passend unserer Erfahrungen nach da besser oder schlechter dazu.

00:16:13: Da können wir mal so einen marktüberblick machen.

00:16:15: also meldet euch da einfach Dann können wir gerne über euer vorhaben sprechen.

00:16:19: Ja aber wichtig wie gesagt der filter nach der qualität des hauses und nicht nach.

00:16:24: gefällt mir das musterhaus oder der katalog oder irgendwas anderes?

00:16:28: ja dann der Abgleich mit der Realität.

00:16:33: Ist eine ganz wichtige Sache, ganz viele vergleichen nur auf dem Papier während sich aber der Erfolg auf der Baustelle entscheidet ist eine ganz ganz wichtige sache.

00:16:42: und irgendwann... ...ist halt der Vergleich auf den Papier auch nicht mehr zielführend vor allem wenn man schon relativ vergleichbare Baufirmen hat die alle ne gute Qualität anbieten würden.

00:16:54: ja Dann sollte man weitergehen vom Schreibtisch aufstehen und sagen okay Vorbeumusterung ist eine Sache, da könnt ihr schon mal zu der Firma gehen bevor ihr den Vertrag unterschrieben habt.

00:17:03: Das bieten wirklich sehr viele seriöse Firmen an dass man vorher bemustern kann oder halt ne Vorbemusterung machen kann und mal zu sehen was bedeutet das denn wenn in der Baubeschreibung steht attraktive Innentüren oder Sanitärobjekte von namhaften Markenherstellern ja weiß kein Mensch.

00:17:19: aber sowas steht halt im Angebot und deswegen hat das Angebot auch Limits.

00:17:23: Und wenn ihr einfach mal vor Ort seid und euch das angucken könnt, dann kriegt ihr so ein viel größeres Bild von einmal was ihr da wählen könnt.

00:17:31: Aber ihr lernt auch wieder mehr Menschen von der Firma kennen und habt wieder ein besseres Gefühl ob ihr mit denen arbeiten möchtet oder nicht.

00:17:36: Das ist so ein wichtiger Faktor den kann man gar nicht oft genug betonen ja?

00:17:41: Genauso das Thema laufende Baustellen zu besichtigen ist auch eine ganz, ganz wichtige Sache.

00:17:46: Da einfach mal die Baufirmen zu fragen können wir mal laufende Baustellen besichtigen oder Häuser die kürzlich fertiggestellt wurden oder kurz vor Fertigstellung sind?

00:17:53: ja das bieten eigentlich auch wieder alle seriösen Firmen an das Mal zu machen und da geht es auch nicht drum.

00:17:59: klar kriegt ihr der Bauherren genannt bei denen's insgesamt ganz gut läuft Ja aber es geht ja auch nicht darum jetzt zu entlarven, ob das eine Firma ist die nur Katastrophen baut.

00:18:08: Dann kriegt er wahrscheinlich gar keine Referenzkunden angeboten oder keine laufenden Baustellen zu besichtigen.

00:18:15: Sondern es geht ja darum dass ihr dann seht wie ist der Bauablauf?

00:18:19: Dann könnt ihr mal mit dem Bauherren sprechen und die mal fragen was vielleicht nicht so gut lief, was teurer wurde, was länger gedauert hat usw.

00:18:25: Dazu haben wir auch schon einmal ne Episode gemacht bei so Kundenhausbesichtigungen Fragen sollte beachten, um wirklich mal rauszufinden wie eine Firma baut.

00:18:35: Aber hier durch diese Punkte könnt ihr sehr viel besser... Hier zum Beispiel auch ne Werksführung oder sowas her.

00:18:40: also ihr könnt damit sehr viel mehr herausfinden als nur über Angebot und Baubeschreibung.

00:18:44: selbst wenn da Bilder von den Sanitärobjekten in der Baubeschreibung sind ist ja niemals das gleiche wie vor diesem Waschbecken zu stehen und zu sehen.

00:18:51: Wie wirkt es denn jetzt?

00:18:52: Wenn ich mal drum rumlaufe und so weiter gefällt mir dass will ich das im meinem Haus haben oder nicht?

00:18:57: Und genau darum geht's.

00:18:57: aber Also dieser Abgleich mit der Realität, der ist einfach enorm wichtig weil sich halt der Erfolg auf der Baustelle entscheidet und nicht im Angebot.

00:19:07: Ganz ganz wichtiges Thema und deswegen ein weiterer entscheidender Faktor.

00:19:11: Dann die Konditionen im Bauvertrag richtig zu verhandeln Und das ist auch was wo ganz viele Bauherren so'n bisschen scheitern Ihnen natürlich auch gesagt wird, ja das ist halt hier unser Bauvertrag.

00:19:23: Der ist nicht verhandelbar sondern den unterschreiben halt fünfhundert Bauherren pro Jahr.

00:19:29: Dass da aber Sachen drinstehen die ihr nicht unterschrieben solltet oder dass da auch Dinge nicht drin stehen die aber aufgenommen werden sollten.

00:19:36: Das ist halt ganz wichtig und deswegen auch bei den guten Firmen Bei guten renommierten Firmen bei lokalen Firmen vor Ort.

00:19:43: Ich würde überall empfehlen dem Baufertrag zu prüfen und zu verhandeln einfach zu wissen was steht in darin weil es geht einfach um so viel Geld und nachher habt ihr was unterschrieben, was euch irgendwo wieder schadet dann später in den weiteren Phasen.

00:19:55: Weil der Vertrag legt halt die Weichen fest für alles was kommt Und da geht's dann auch drum richtig zu verhandeln.

00:20:02: Da haben wir ja die KMR Methode entwickelt.

00:20:05: Die findet ihr ja innerhalb unserer HouseBorg-Community konzipiert, dass wenn es zu viele Bauherren nutzen.

00:20:12: Deswegen kann ich das hier auch nicht öffentlich machen.

00:20:14: ja weil die verliert an Wirkung je öfter man das benutzt und dementsprechend muss Ich gucken dass das so ein bisschen begrenzt wird.

00:20:19: aber Die Möglichkeit hier ist wirklich gigantisch und zwar so weil am ende hat man ja immer das risiko, dass eine baufirma wenn man zu sehr verhandelt hat vor allem dem preis zu sehr Verhandelte.

00:20:33: Das es projekt dann für die unattraktiv wird.

00:20:35: genau das vermeiden wir aber mit der kamer metode So dass die dass die risiken verteilt sind dass sie noch mal besseren preis bekommt Aber die firma immer noch lust auf dieses projekt hat und da gibt's wirklich ganz spezielle hebel besprechen wir natürlich auch wenn wir jetzt zum beispiel mit Bauherren arbeiten und gemeinsam den Vertrag und das Angebot besprechen, ja also wir bieten da die Leistungen an als Sachverständige zu unterstützen.

00:20:55: Und da gehen wir natürlich auch auf diese Punkte ein und gucken mal wie können wir was verhandeln?

00:20:59: Was sollte verhandelt werden?

00:21:01: Wie macht man das?

00:21:01: am besten?

00:21:02: so dass die Firma nachher noch Lust auf dieses Projekt hat aber ebenso dass auch die Risiken besser verteilt sind weil ihr müsst euch natürlich auch bewusst sein, dass die Risken im Baufertrag meistens auf eure Schultern gesetzt werden, ja.

00:21:15: Und man sollte das aber so ein bisschen besser verteilen und vieles kann man auch besser im Vorfeld verteilen als man das vielleicht erst mal denkt.

00:21:22: also auch hier nochmal ebenfalls ein wichtiger Punkt Konditionen in dem Bauvertrag richtig verhandeln und da muss man halt schon sehr ins Detail gehen.

00:21:31: Dann ganz wichtiger Punkt und eine Frage, die sich eigentlich leider immer noch viel zu wenig Bauherren stellen ist.

00:21:36: Wie sicher ich mich denn richtig von der Insolvenz der Baufirma habe?

00:21:39: Weil das ist einfach der absolute Supergau.

00:21:41: Egal was ihr schon angezahlt habt und dann geht die Firma Pleite oder der Rohbau steht vielleicht gerade mal und dann gibt die Firma pleite.

00:21:48: also es ist wirklich so mit des Schlimmste was passieren kann.

00:21:51: Und es ist, glaube ich gerade so, dass da keine Firma vor sicher ist.

00:21:54: Was einfach die letzten drei vier Jahre gezeigt haben.

00:21:57: Die Insolvenzen, die es gab... Da hat man das jetzt nicht unbedingt vorher gesehen.

00:22:00: in den allermeisten Fällen Und deswegen ganz, ganz wichtig hat auch der Jörg Somborn.

00:22:06: Mit dem habe ich ja auch immer mal wieder Interviews ist ja ein Finanzierungsprofi und er hat auch gesagt, da hat er einen Fall im Freundeskreis mitbekommen war eine super Firma top renommiert seit dreißig Jahren in der Region aktiv und Familien geführt usw.

00:22:22: Die haben das Haus von den Freunden noch fertig gebaut.

00:22:24: jetzt sind die Pleite also nur ein.

00:22:26: zwei Jahre später haben sie es halt nicht geschafft.

00:22:29: und dementsprechend ist es immer möglich dass es das gibt, auch bei wie gesagt guten Firmen.

00:22:33: und deswegen sollte man eine echte Insolvenzabsicherung im Vertrag verankern statt nur auf Zertifikate oder Kreditreformauskunft oder Schufe oder sowas zu schauen.

00:22:42: Da denken ja Bauherren auch immer sie sind schlau und lassen sich und holen sich dann so ne Kreditreform- oder Schuferauskunft aber die bringen einfach nix.

00:22:50: Bei den Insolwenzen die wir jetzt hatten Da habe ich das mal alles geprüft, da hab' ich mir diese Kreditreform Auskünfte geholt und es sieht Wochen vor der Insolvenz immer noch gut aus.

00:23:00: Und dementsprechend kann man damit nicht viel anfangen sondern man muss eine echte Insolventsabsicherung im Bauvertrag verankern.

00:23:04: wie das genau geht hängt auch wieder davon ab was die Firma jetzt einem schon gibt und was man dann verhandeln sollte.

00:23:10: Dementsprechend muss man das auch wieder in dem Bereich der Vertragsprüfung besprechen weil was bringt euch sonst wirklich das beste Angebot wenn das Haus nachher nicht gebaut wird oder nicht fertig gebaut wird?

00:23:22: Ganz wichtiger Punkt.

00:23:24: Und dann jetzt gehen wir schon in Richtung Bauphase und Umsetzung, nämlich den Objektfortschritt überwachen weil wir sehen eben auch bei renommierten Firmen Baumängel wie ihr es hier seht und deswegen reicht halt einfach eine gute Baufirma zu haben nicht aus um am Ende wirklich ein gutes Haus übergeben zu bekommen sondern proaktive Baukontrollen sind einfach entscheidend.

00:23:46: das Schlüsselwort ist Proaktiv und frühzeitig.

00:23:51: Das merken wir auch immer wieder, weil wir machen ja ebenfalls Baukontrollen an Rohbaukontrolle oder Kontrolle des Innenausbaus eine Estrich Prüfung und so weiter.

00:23:58: Und wir merken das halt oft dass Bauern uns kontaktieren wenn sie es Gefühl haben dass gerade was in der falsche Richtung läuft oder selber schon irgendwelche Punkte entdeckt haben.

00:24:07: Das ist da ist aber eigentlich schon fast zu spät muss man sagen sondern Das wirklich Wichtige ist hier proaktiv Baukontrollen durchzuführen, um kleine Fehler halt frühzeitig zu erkennen.

00:24:18: Damit sie gar nicht erst so großen Mängeln werden über die man nachher wieder nur streiten kann weil sie nicht mehr korrigiert werden können oder nur mit sehr hohem Aufwand und Zeitverzug usw.

00:24:26: korrigieren müssen.

00:24:27: Und dementsprechend würde ich immer gucken dass man halt proaktive Kontrollen an den wichtigen und kritischen Stellen bei so einem Bauvorhaben ansetzt sodass von Anfang an gewährleistet, dass das ganze Ding einfach besser durchläuft.

00:24:38: Und es hat auch nichts mit Misstrauen gegenüber einer Baufirma zu tun sondern... Das merken wir immer wieder weil wir halt einen sehr kooperativen Ansatz auf der Baustelle verfolgen ja?

00:24:46: Wir wollen gar nicht sagen oh du böse Baufirma jetzt hast du hier das falsch gemacht und das wird aber nachgebessert sonst gibt's Baustopp usw.. Das ist überhaupt nicht unser Ansatz!

00:24:54: Sondern ihr seht es mal hier

00:24:55: ja?!

00:24:57: ein sehr, sehr sauberes Protokoll.

00:24:58: Wir führen da eine sehr saubere Richtlinie und gucken das eben alle Punkte dokumentiert werden und wir erleben es immer wieder dass die Bauleiter sehr dankbar dafür sind.

00:25:07: ja weil dieselbe ihr müsst euch mal vorstellen Bauleitern ist so einer der stressigsten Jobs die ich kenne und sie sind wirklich auf so vielen Baustellen gleichzeitig unterwegs.

00:25:17: auch bei den kleinen auch bei dem regionalen Firmen hat jeder trotzdem Druck Und muss fertig werden und muss das innerhalb von einer gewissen Zeit, einem gewissen Kostenrahmen usw.

00:25:25: schaffen.

00:25:26: Dementsprechend gibt es da keine Ausnahmen und das merken wir wie gesagt immer wieder.

00:25:30: Deswegen ist halt wichtig dass man wirklich sauber dokumentiert... ...und dann der Firma auch was an die Hand gibt womit die arbeiten können.

00:25:35: Das ersetzt halt nicht also dieses ich bin täglich auf der Baustelle habt es auch selber ein bisschen im Blick.

00:25:43: Das ersetzt das halt nicht, dass hier wirklich mal sauber protokolliert und dokumentiert wird.

00:25:47: Ist immer gut wenn ihr auf der Baustelle seid und mal da seid und mit den Leuten sprecht und dann ein freundliches Gesicht macht ja!

00:25:53: Das ist immer gut.

00:25:54: aber eine professionelle Überwachung des Objektfortschritts, des Baufortschrits ist einfach enorm wichtig und deswegen immer frühzeitig machen Bevor irgendwas schief geht.

00:26:05: und zu den wichtigen Stellen, man weiß ja wenn der Rohbau fertig ist dann kann man eine richtig saubere gute Kontrolle durchführen.

00:26:11: Wo viel das fertig ist, wo man viel kontrollieren kann, wo aber auch noch korrigiert werden kann.

00:26:14: also es gibt einfach so ein paar entscheidende Termine auf der Baustelle zu denen man kontrollieren sollte.

00:26:20: Wenn ihr dazu mal Fragen habt, dann meldet euch auch gerne.

00:26:22: Auch wenn ihr schon weiter seid und kurz vor der Baufase... ...dann haben wir auch so ein kostenfreies Erstgespräch wo man wirklich mal über diese Bau-Themen sprechen kann,... ...weil auch nicht für jeden ist jede Kontrolle da sinnvoll sondern man muss es auf euer Vorhaben anpassen.

00:26:34: Und dementsprechend aber da könnt ihr euch einfach melden... ...haben wir auch einen erstgesprächen für die Baustellenthemen... ...und dann können wir einfach mal abstimmen je nachdem wie eure... eure Ausführung ist, habt ihr zum Beispiel den Vertrag schon vorher prüfen lassen oder nicht.

00:26:46: Dann machen andere Kontrollen Sinn als wenn ihr das gemacht habt und dementsprechend muss man das halt anpassen und da könnt euch gerne auch für so ein Erstgespräch melden.

00:26:54: So dann habt ihr den Objekt Fortschritt überwacht und dann haben wir als letzten Punkt noch um dem Baufaktor fertig zu machen die Risiken bei der Abnahme meistern.

00:27:07: Weil mit der Abname müsst Ihr verstehen dass sich eben auch die Beweislast umdreht.

00:27:13: Das heißt, alles was nicht bei der Abnahme protokolliert ist bleibt ihr im allerschlechtesten Fall drauf sitzen gilt natürlich jetzt nicht für so gravierende Mängel oder für Mängl die man jetzt nicht sehen konnte wie dann Wasserschaden oder sowas.

00:27:26: Wenn der später rauskommt kann es ja nur die Firma gewesen sein.

00:27:29: das ist ja auch wieder das Schöne.

00:27:30: wenn ihr Schlüssel fertig mit einer Firma baut Dann bezahlt man zwar auf der einen Seite ein bisschen mehr Man hat aber halt auch ein Gewährleistungs Partner oder eine Gewährleistungsanlaufstelle, mit der schon vieles abgegolten ist.

00:27:42: Oder wo ihr sehr viel Geld machen könnt weil es ja nur eine Firma gewesen sein kann und die sich dann untereinander mit ihren Ausbaugewerken streiten muss ob wer da jetzt schuld dran ist.

00:27:52: aber das ist ja nicht euer Problem dann.

00:27:54: Und dementsprechend ist halt nun eine Insolvenzabsicherung dann wichtig.

00:27:57: also ihr merkt schon dieses System greift alles ineinander und dann habt ihr aber auch die Möglichkeit die Abnahme eben richtig zu machen.

00:28:04: Die Beweislast dreht sich da um und wie gesagt, ihr bleibt da auf Dingen sitzen wenn die Abnahme nicht richtig gemacht wird.

00:28:09: Und zur Abnahme gehört halt einmal dazu deshalb alles zu dokumentieren... ...und eben auch Einbehalte und Fristen für offene Punkte eben zu verhandeln!

00:28:18: Da erleben wir natürlich immer wieder dass die Baufirmen versuchen weil die ihr müsst ja auch verstehen.. ..die Abnahme ist der Schlüssel dafür das sie die Schlussrechnung stellen können.

00:28:27: In der Schlussrehnung steckt der Gewinn!

00:28:30: Das heißt die haben natürlich ein hohes Interesse dran.

00:28:34: A, dass die Rechnung gestellt werden kann.

00:28:36: B, das dieses Projekt abgeschlossen wird und die nicht noch Kapazitäten binden müssen um da dann nochmal nachzuliefern, da nochmal zu sein usw.

00:28:44: Die wollen es gar nicht!

00:28:45: Die wollen nach der Abnahme, wollen die einen Cut machen und sagen so jetzt ist das Bauvorhaben vorbei wir können abrechnen und dann gehts weiter mit dem nächsten.

00:28:54: Das muss man verstehen und dementsprechend muss man hier aber auch fristen und offene Punkte verhandeln und eben einbehalten weil die Firma wie gesagt immer so ein bisschen gegenläufiges Interesse hat und die wollen ja auch gar nicht, dass ihr da viel einbehalten könnt.

00:29:08: Die wollen gar nicht jetzt irgendwelche harten Fristen sondern die wollen das dann halt irgendwann so einplanen wann sie es halt können.

00:29:15: Das ist aber für euch nicht so gut weil dann passiert vielleicht drei Monate nix obwohl ihr ja schon ins Haus wollt euch einrichten wollt und irgendwann will man sich ja auch im haus so ein bißchen wohlfühlen und ankommen.

00:29:24: Und das ist aber schwierig wenn man da nicht richtig vorgeht und auch wenn man Einbehalte zu niedrig ansetzt usw.

00:29:31: auch so ein Spruch, wo man auf der Baustelle auf jeden Fall drauf aufpassen muss ist.

00:29:35: Wenn ihr mit dem Bauleiter dann bei der Abnahme seid und man entdeckt da Mängel oder halt da ist noch irgendwas offen... Und der Bauleitern sagt ja, das brauchen wir jetzt nicht im Protokoll aufnehmen!

00:29:45: Der Maler ist ja noch da, er macht es nachher noch kurz.

00:29:48: Ja?

00:29:49: Dann wird's nicht im protokol aufgenommen, der Maler machts aber auch nicht und dann ist es durch.

00:29:54: So passieren diese Kleinigkeiten ohne dass man das wirklich versteht woran das jetzt hinkommt So das Gefühl hat, die Firma will mir jetzt irgendwas Böses.

00:30:04: Sondern es ist einfach nur so ein kleiner Trick der halt angewandt wird und da gibt's während der Bauphase so viele wo man dann auf einmal merkt, jetzt habe ich einen Fehler gemacht ja?

00:30:14: Und wenn man da aber schon sagt okay ich nehme jemanden zur Abnahme mit was wir ja auch machen und eben da Bauherren begleiten, dass dann eben im Protokoll alles sauber aufgenommen wird das Fristen- und Einbehalt des Sauberverhandels sind.

00:30:26: Und es passt die Firma dann auch kommt zeitnah alles fertig macht und man dann wirklich ungestört ins Haus kann Das ist das ist halt worum's geht.

00:30:33: Ja und dann merken wir natürlich Wir kennen ja diese kleinen Tricks Die die da so angewendet werden und können euch davor dann ein bisschen bewahren.

00:30:41: Aber wenn ihr selber machen wollt also irgendwie müsst ihr halt diese Risiken bei der Abnahme vermeiden oder kennen, um sie dann eben meistern zu können.

00:30:51: Und dann habt ihr am Ende ein gutes Haus übergeben bekommen und dementsprechend eben auch ja hat sich dieser ganze Stress und das viele Geld dass man dafür ausgibt hoffentlich auch gelohnt.

00:31:04: also es kommt alles am ende auf den punkt zurück was man denn eigentlich will wie wenn man hier sagt okay welcher Hund führt zum Knochen fängt mal immer beim knochen an.

00:31:13: also einmal zu definieren gerade in dieser In dieser Phase, was will ich überhaupt bezüglich der Qualität des Hauses?

00:31:20: Sich mal wirklich darüber Gedanken zu machen.

00:31:23: Was will ich bei der Planung?

00:31:24: Was ist mir da wirklich wichtig und das halt wirklich Schritt für Schritt zu machen um eben diese Baufaktoren durch alle Hausbauphasen richtig zu machen.

00:31:36: Und dafür muss man halt einmal eigentlich definieren, wo will ich überhaupt hin und nicht einfach diesen Prozess starten um zu denken ja ich werde dann auf dem Weg schon entscheiden ob ich rechts oder links gehe und weil dann wird es halt irgendwo schwierig da eine gerade Linie reinzukriegen und richtige Entscheidungen zu treffen.

00:31:52: und ihr merkt halt viele Entscheidungen erst sehr viel später und eben teilweise wenn's schon zu spät ist.

00:31:58: Es gibt wie gesagt einen Zuspät sich negativ auswirkt in Mehrkosten, in Baumängel, in Problemen mit der Baufirma und so weiter.

00:32:08: Dann ist es halt schon zu spät das da noch zu lösen sondern das hätte man schon vorher am Anfang machen müssen und dafür muss man halt einmal wissen was kommt auf einen zu?

00:32:16: Und ich hoffe dieses Akronymen wird euch jetzt im Kopf bleiben, Baufaktor weil's eben diese wichtigen Punkte sind nochmal budgetrealistisch hoch rechnen, Analyse des Grundstücks damit ihr wisst was da die Basis ist dann unabhängig planen weils einfach völlig losgelöst von einer Baufirma machbar is.

00:32:33: Filter nach der Qualität, Baufirmen vorauswählen nach diesem Filter.

00:32:38: Dann der Abgleich in der Realität und nicht nur auf dem Papier vergleichen sondern eben auch sowas wie Vorbemusterung und laufende Baustellen anschauen.

00:32:46: Konditionen richtig verhandeln im Bauvertrag damit ihr da einfach besser abgesichert seid dann die Tragfähigkeit der Baufirma prüfen also wirklich die Insolvenzabsicherung mit aufzunehmen den Objekt Fortschritt überwachen proaktiv und frühzeitig auf der Baustelle zu den kritischen Kontrollen oder zu den kritischen Terminenkontrollen durchführen.

00:33:05: Und dann eben die Risiken bei der Abnahme meistern und Fristen- und Einbehalte richtig verhandeln, damit am Ende auch ein sauberes und gutes Haus übergeben wird an dem ihr lange Freude habt und auch mal zwanzig Jahre nichts mehr machen müsst.

00:33:17: Das ist ja auch so.

00:33:17: der große Vorteil gegenüber man kauft jetzt einen Bestandserbjekt Man weiß halt dass man da in fünf bis zehn Jahren wieder was machen muss.

00:33:23: Im Neubau ist es aber anders möglich wenn man's richtig macht.

00:33:26: Ja?

00:33:27: Im Neubau hat er das Risiko natürlich auf der anderen Seite, dass ewig eine Baustelle bleibt, weil immer wieder irgendwas ist.

00:33:36: Weil während der Bauphase da geschludert wurde und das ist eh schon teurer geworden als geplant.

00:33:41: also hat man jetzt auch nicht das Geld nochmal richtig anzupacken usw.

00:33:44: Und dann entstehen da Themen die einfach nicht schön sind für die man sich aber halt trotzdem dreißig Jahre bei der Bank bindet und die Kiste abbezahlen muss ja und dann sollte es doch auch gut werden.

00:33:54: im Moment dafür sind wir zumindest da.

00:33:56: ja das ist unsere Philosophie wollte ich euch jetzt mal weitergeben.

00:34:01: Also kostenfreies Erstgespräch, habe ich schon mal jetzt ein paar Mal angesprochen.

00:34:06: Wenn ihr noch ganz am Anfang steht, dass wir einfach mal gucken was ist euch wichtig und was passt auf der anderen Seite bei den Baufirmen dazu?

00:34:12: Wie sehen die Baukosten dafür aus?

00:34:14: Dass wir das einfach mal zusammen in Erfahrung bringen und mal gucken, was da kommt oder wenn ihr schon kurz vor Baufase steht, damit wir dann auch mal sprechen können und gucken okay welche Kontrollen machen?

00:34:25: für euch sind je nachdem wie ihr davor gehen wollt bisher schon tief und aussieht.

00:34:30: Und dementsprechend können wir dann gucken, welche Kontrollen sind für euch wichtig damit nachher wirklich ein gutes Haus übergeben wird.

00:34:36: So das hoffe ich hilft euch.

00:34:38: Baufaktor solltet ihr im Kopf behalten.

00:34:40: die neun entscheidenden Punkte Die für jedes bauffahr haben oder den Erfolg jedes baufahrhabens wichtig sind abonniert den Kanal für meine freunde und ich sage bis nächstes mal.