Fertighaus bauen: die 3 kritischen Stellen wenn man (fast) schlüsselfertig baut

00:00:00: Wenn du ein Haus schlüsselfertig oder fast schlüsselfertig bauen willst, dann hast du dir wahrscheinlich schon viel angeschaut.

00:00:05: Du warst in Musterhausparks, hast mit Baufirmen gesprochen, hast dir vielleicht schon Baubeschreibungen angeschauen und so weiter.

00:00:11: aber wahrscheinlich fühlst du dich noch nicht so hundertprozent sicher was da wirklich auf dich zukommt wie man die Risiken absichern kann und wie man am Ende wirklich ein gutes Haus für das viele Geld bekommt dass man bezahlt weil so geht es ganz vielen am Anfang.

00:00:24: wir sind bausachverständige und begleiten ja über einen tausend Baufamilien jedes Jahr bei ihrem Hausbauprojekt Und wir sehen immer wieder, dass es da halt Themen gibt und viele Entscheidungen die man am Anfang trifft zeigen sich ja erst später oder die Folgen davon zeigen sich erst später.

00:00:38: Deswegen haben wir so ein ganz klares Dreischrittesystem entwickelt wie man sich für den Hausbau besser aufstellen kann.

00:00:43: Das zeige ich dir jetzt gleich.

00:00:44: und am Ende sage ich noch etwas zu den Kosten, wenn man sich da professionell begleiten lassen möchte.

00:00:48: Weil das Gute ist ja, man muss es nicht alleine machen.

00:00:50: Man muss sich nicht in alles so tief reinarbeiten und Experte werden nur um Haus bauen zu können sondern man kann sicher Hilfe an den wirklich kritischen Stellen holen sodass dieses Projekt dann besser durchläuft.

00:01:00: Die Frage, wie man sich da am besten aufstellt ist durchaus gerechtfertigt.

00:01:03: Weil halt Studien auch immer wieder zeigen dass einfach seventy-fünf Prozent aller Neubauten Mängel nach der Abnahme haben.

00:01:10: also während der Bauphase sind es wahrscheinlich hundert Prozent ja aber nach der abnahme immer noch fünfundsiebzig.

00:01:14: da kommen studien vom bsp und anderen immer wieder dazu Und das zeigt schon sehr viel, auch wenn schlüsselfertig versprochen wird das es sorgenfrei läuft.

00:01:23: Es halt absolut nicht so ist und wir erleben auch immer wieder Bauherren die mehr Kosten bei der Bemusterung oder in anderen Phasen des Projektes haben Ärger mit der Baufirma.

00:01:32: Insolvenz der Bafirma gab's in den letzten Jahren auch sehr viele die darunter gelitten haben oder deren Projekt dadurch kaputt gegangen ist.

00:01:39: Das sind halt einfach diese bösen Überraschungen, die man nicht unbedingt will.

00:01:41: Weil der Hausbau ist ja doch was das man nicht als Hauptberuf hat.

00:01:45: Sondern was er nebenbei laufen soll und man trotzdem noch im Beruf eingebunden ist... ...die Kinder- und Alltag etc.. Also man hat ja dieses Projekt nur nochmal on top!

00:01:54: Und da sollte es eigentlich schon gut durchlaufen.

00:01:56: Was auch dieses Versprechen von stüsselfertig oder faststüsselfertigt bauen ist.

00:02:00: Was aber oftmals wie gesagt nicht gehalten wird weil's eben nicht bedeutet dass es einfach sorgenfrei und gut durchläuft.

00:02:05: Deswegen, unser System setzt hier an drei Punkten an.

00:02:08: Einmal vor der Entscheidung für welche Baufirma man wählt, vor der Unterschrift bei dieser Firma und dann während der Baufase unter Abnahme.

00:02:19: Das sind die drei wichtigen Bereiche, die drei kritischen Punkte.

00:02:22: Schauen wir uns das mal genauer an!

00:02:24: vor der Entscheidung.

00:02:25: Das ist so diese Planungsphase und da geht es wirklich darum die Baufirmen richtig zu vergleichen, da liegt einfach der größte Hebel drin sich wirklich mal vier fünf Angebote einzuholen, die sauber gegenüberzustellen zu gucken was bekomme ich für welchen Preis?

00:02:37: Weil dann machen halt viele den Fehler dass sie sich zu früh für eine Baufirma entscheiden weil sehr am Anfang schwierig ist zu sehen welche Baufirme gibt's überhaupt gibt viele die sehr präsent am Markt sind die vielleicht aber gar nicht so toll bauen.

00:02:49: ja und man muss halt einfach rausfinden welche Firma liefert mir wirklich ein gutes Haus für das Geld, das ich bezahle und welche haben nur gutes Marketing.

00:02:57: Und da hört es sich am Anfang toll an, Musterhäuser sehen toll aus.

00:03:00: Baubeschreibung sieht super aus ist sehr umfänglich hundert Seiten.

00:03:03: aber das heißt noch lange nicht dass das nachher auch wirklich ein gutes Haus wird.

00:03:06: dann muss man so ein bisschen mehr reingehen in Qualitätsmerkmale und dann eben im richtigen Vergleich.

00:03:11: wenn wir jetzt zusammen Angebote vergleichen würden dann splitten wir die in fourneinzig Detailpunkte auf sodass man da wirklich mal sehen kann wo liegen die Unterschiede?

00:03:18: Wir empfehlen ja auch immer eine Vorbemusterung zum Beispiel bei den Anwidern zu machen oder mal laufende Baustellen anzuschauen weil Die Realität ist halt einfach, dass sich das Haus auf der Baustelle entscheidet oder der Erfolg des Hausbaus entscheidet.

00:03:32: Und dementsprechend muss man diesen Vergleich halt richtig machen sodass man dann eine gute Entscheidung treffen kann mit welcher Firma man überhaupt in die finalen Verhandlungen gehen möchte.

00:03:40: Der zweite Schritt ist dann wie gesagt den Bauvertrag zu prüfen und zu verhandeln bevor man bei einer Firma unterschreibt.

00:03:46: weil der Bauvertragt legt halt fest welche Probleme, welche Risiken nachher noch auf euch zukommen und auch wie die Kostenseite aussieht ob es da noch versteckte Themen gibt.

00:03:56: Und er regelt natürlich auch das Risiko gerade mit Blick auf Insolvenz.

00:04:00: und es gibt wirklich Möglichkeiten eine richtige Insolvensabsicherung in einem Baufertrag aufzunehmen ist aber nicht automatisch der Fall weil halt die meisten Bauverträge auch erstmal positiv für die Bauffirma ausgelegt ist.

00:04:10: ja Die schreiben den ja also würde ich sie natürlich auch positiv für mich erst mal auslegen.

00:04:16: Nur weil es auch rechtlich okay ist, heißt nicht dass es bauernfreundlich ist oder zu eurem Projekt passt.

00:04:22: Das muss man halt einfach verstehen das man sich nicht darauf verlassen kann.

00:04:25: ja der Vertrag der muss gesetzliche Vorgaben erfüllen da darf gar nichts passieren.

00:04:30: Nein, das heißt noch lange nicht dass die Festpreisbindung zum Projekt passt oder man nicht nachher aus dieser Festbreisbindung rausfällt und zwanzig oder dreißigtausend Euro dann Preiserhöhungen bekommt fürs exakt gleiche Haus.

00:04:41: Obwohl man das vorher hätte schon sehen können, dass es nicht zusammenpasst mit den Bauzeitangaben und dem was man so am Grundstück und mit Baugenehmigungszeiten usw.

00:04:48: braucht.

00:04:48: Das passiert sehr sehr häufig und deswegen ist es wichtig solche Dinge zu verstehen.

00:04:53: und im Baufertrag gibt's halt wirklich zwanzigtreißig kleine Details, die da wichtig sind und die nachher noch zu größeren oder kleineren Problemen führen können.

00:05:00: Und der dritte Faktor ist dann eben die Baustelle.

00:05:03: Und da ist halt wichtig zu verstehen, dass auch bei den guten Firmen im Premiumbereich, bei top renommierten Anbietern geht auf der Baustelle einfach viel schief.

00:05:12: Also wie gesagt Studien kommen immer wieder dazu das seventy-fünf Prozent aller Neubauten Mängel nach der Abnahme haben.

00:05:17: und jetzt ist ja nicht so, dass seventy fünf Prozent der Baufirmen schwarze Schafe sind.

00:05:22: Dass man sagen würde Ja es ist die absolute Ausnahme und war ein schwarzes Schaf und deswegen funktioniert es nicht.

00:05:27: Nee, das ist einfach die Regel und nicht die Ausnahme, dass es Mängel gibt.

00:05:31: Weil der Bau einfach komplex geworden ist, weil viele unterschiedliche Gewerke zusammenarbeiten müssen, Vorgaben-Bauvorschriften sehr komplex worden sind und deswegen ist es halt auch wichtig zu verstehen das da was schiefgehen kann?

00:05:43: Und da ist halt der Ansatz oder unser Ansatz zum einen frühzeitig zu kontrollieren.

00:05:48: also wirkliche Baukontrollen beginnen eigentlich schon wie gesagt beim Vergleich der Angebote und im Vertrag, weil ich da sehe wies überhaupt die grundlegende Bauqualität von der Firma Und nicht nur wie präsentieren Sie sich, sondern wie bauen sie wirklich.

00:05:59: Das macht man ja gerade in dieser Anfangsphase wie beschrieben und dann eben auch im Vertrag.

00:06:03: mit welches Risiko trage ich?

00:06:04: welche Möglichkeiten habe ich überhaupt auf der Baustelle zu kontrollieren.

00:06:08: Welche Zugkraft ist in der Bausstelle was ja viel über den Zahlungsplan gesteuert wird?

00:06:13: Und da legt man eigentlich schon, also die ersten wichtigen Kontrollen für die Baustelle sind eigentlich Angebote vergleichen und Bauvertrag prüfen.

00:06:20: Auf der Baustellige geht es dann auch darum frühzeitig die Mängel zu erkennen, zum Beispiel schon im Rohbau so dass da noch korrigiert werden kann und man gar nicht erst bei der Abnahme dann erst dasteht mit Punkten die man gar nichts mehr lösen kann.

00:06:31: Der zweite wichtige Faktor den man da verstehen muss ist wie man auf einer Bausteller richtig kommuniziert damit eine Baufirma damit auch was anfangen kann und nachbessern kann.

00:06:40: Weil wieder die meisten Vorgehen ist halt, dass sie glauben Sie könnten mit dem Bauleiter einfach telefonieren und dann würden Mängel beseitigt werden.

00:06:46: Aber das ist soweit weg von der Wahrheit weil so einfach nicht gearbeitet wird.

00:06:50: Das ist der falsche Arbeitsablauf, der falschen Workflow wie man heute sagen würde Und dementsprechend muss man das so gestalten und aufnehmen und dokumentieren, dass eine Baufirma nachher in der klare Liste hat mit Punkten die sie einfach nur abarbeiten muss.

00:07:04: Das ist wenn wir jetzt zum Beispiel eine Baukontrolle durchführen dann stellen wir ein sauberes Protokoll mit Bildern drin, mit Beschreibung des Mangels unter Angabe der Dien- und mit einer klaren Anweisung was da zu machen ist.

00:07:14: Dann hat eine Bau Firma eine klare Liste diese abarbeiten kann und der Bauleiter hat wirklich einen Dokument Und viele sind da wirklich auch froh drum.

00:07:21: Also es ist nicht so, dass Baufirmen uns da immer als Problem sehen sondern wir versuchen da sehr kooperativ ranzugehen und zu gucken das man wirklich eine gute Lösung findet.

00:07:29: weil am Ende habt nur ihr was davon wenn das Haus nachher gut wird und ihr für das viel Geld das ihr bezahlt wirklich ein gutes Haus übergeben bekommt ohne da viel Stress etc.

00:07:38: auf dem Weg zu haben.

00:07:38: und genau dafür ist unser System ausgelegt.

00:07:41: und ihr merkt wir setzen da schon sehr früh an.

00:07:43: Oder ich würde immer empfehlen, egal ob er damit uns arbeitet oder nicht.

00:07:46: Ich würde immer sehr früh ansetzen also schon bei wie gesagt angebotenen Bauvertrag und dann eben auch in der Baufase relativ früh, also nicht erst bei der Hausabnahme jemandem hinzuziehen sondern schon wirklich bei Kellerkontrolle, Bodenplattenkontrolle, Rohbau-Kontrolle den Estrich überprüfen

00:08:01: usw.,

00:08:02: dass man schon vorne die Fehler findet, die später gar nicht mehr zu großen Mängeln werden können.

00:08:08: Das ist so die Philosophie, die dahinter steckt oder dieses ganzheitliche System das wir entwickelt haben.

00:08:13: Und mittlerweile haben wir auch über acht Tausend Bauvorhaben mit diesem System begleitet und wir wissen schon sehr genau wie es funktioniert und wie man's machen muss damit dass Haus wirklich nachher gut wird.

00:08:23: Man kann jetzt natürlich alles alleine machen also Angebote vergleichen Verträge prüfen wenn man sich da tief genug einarbeitet und auf der Baustelle gewisse Dinge erkennen.

00:08:32: Wenn man sich wirklich tief genug erarbeitet dann kann man das machen.

00:08:36: Wir bieten halt unsere Leistungen für die Leute an, die sagen ja ich will jetzt für dieses Projekt das ich einmal im Leben mache nicht der Experte werden und mich da wirklich monatelang.

00:08:44: mit diesen Dingen auseinandersetzen, die halt wichtig sind.

00:08:46: Es funktioniert halt nicht zu sagen ja das wird schon laufen und ich suche mir eine gute Baufirma und da läuft es schon.

00:08:51: Das ist halt leider nicht dass was geht weil wie gesagt auch bei top renommierten Firmen geht etwas schief und auch bei denen sind Vertragsdetails nicht gut wo man danach mehr Kosten hat oder auch bei denen ist es so dass sie einen Insolvenzrisiko haben, dass man absichern sollte und dementsprechend kann man sich einfach nur die Augen zumachen und sagen wird schon laufen wenn ich ne gute Firma wähle sondern man muss halt wirklich gucken, dass man an diesen kritischen drei Stellen die ich jetzt genannt habe sich gut aufstellt.

00:09:15: und ob man sich da selber dann wie gesagt tief einarbeitet oder ob man sagt wir holen Hilfe dazu Das bleibt ja dann jedem selber überlassen und muss jeder für sich entscheiden.

00:09:23: Wir bieten es halt für Leute an, die sagen ich möchte mich da jetzt nicht so tief einarbeiten oder aber auch nicht groß die Zeit dazu.

00:09:27: Wenn man sich da als professionell begleiten lassen möchte Dann kann man das so grob in drei Kategorien einteilen Gold, Silber und Bronze wenn man so will.

00:09:35: Ja gold ist halt wirklich die komplette Qualitätsabsicherung von Angebote vergleichen Verträge prüfen Über fünf Baustellen Termine bis man dann wirklich bei der Abnahme Die Begleitung bei der Abnahme hat, also wir gehen ja auch mit.

00:09:47: Verhandeln dann auch Einbehalte und Fristen

00:09:50: usw.,

00:09:51: sodass ihr wirklich einen klaren Abschluss habt und ein sauberes Protokoll am Ende da erstellt wird und man einen klare Übergang hat von der Baupfümer zu euch.

00:09:58: Und das ist so die Komplett-Begleitung, da legt man so um die Achttausend Fünfhundert Euro wenn man alles in allem hat Dann gibt es so die Silberlösung.

00:10:05: Das ist wirklich die solide Absicherung wo man dann im Bauvertrag gemeinsam uns anschauen und dann eben die vier wichtigsten Baukontrollen Und da liegen wir bei ca.

00:10:15: sieben tausend Euro.

00:10:16: und dann haben wir noch die absolute Minimalabsicherung, das sind dann die drei Themen Bauvertrag prüfen, Rohbaukontrolle und Hausabnahmen.

00:10:23: am Ende also wenn man dazwischen doch relativ viel selber kontrollieren möchte auf der Baustelle Dann werden es die drei Punkte und da sind wir dann bei dreieinhalb Tausend euro.

00:10:32: Also ihr merkt man bewegt sich so zwischen ein-und zwei Prozent der Bausumme für eine professionelle Begleitung damit dass Vorhaben schlüsselfertig mit einer guten Firma wirklich auch gut laufen kann und das Haus so gut wird, wie es euch auf dem Papier versprochen wurde oder wie ihr's auch für euch auf den Papier geplant habt.

00:10:48: Noch kurz zu unserem Team.

00:10:49: also wenn ich sage wir begleiten über ein tausend Bauvorhaben pro Jahr dann ist das keine Übertreibung sondern Wir haben einen vierzehn Mann starkes team an Baubegleitern die wirklich bundesweit auf Baustellen fahren und dort Kontrollen durchführen.

00:11:01: Und wie gesagt da sind wir wirklich gut aufgestellt.

00:11:04: Die Kollegen kommen alle aus dem Bau, also waren entweder selber Bauleiter in der Branche haben die Häuser selber auf- und ausgebaut sind Zimmerermeister usw.

00:11:14: Also sie haben da wirklich die Qualifikationen und wissen wo sie hinschauen müssen und dementsprechend haben wir da natürlich eine gewisse Erfahrung, Schatz auch wie welche Firma tickt und wie man die vielleicht noch mal angehen muss.

00:11:25: Manche gehen ein bisschen mehr darauf ein wenn man Gutschriften haben möchte, manche sind beim Nachbessern sehr stark bis zur Hausabnahme und danach aber nach der Hausabnahme noch was braucht kommen die nicht mehr.

00:11:36: Also da braucht man sich dann nicht die große Hoffnung machen und das wissen wir halt im Vorfeld, sodass wir dann wirklich steuern können und gucken können wie sollte man es jetzt optimal angehen so dass eine Firma auch eine hohe Wahrscheinlichkeit hat das mitzumachen?

00:11:46: Und ihr am Ende wirklich sagt wirklich ein gutes Haus bekommt weil der hilft halt nicht allen über einen Kampf zu scheren und einen Vorgehen für alle sondern man muss es halt auf die individuelle Situation zuschneiden und das können wir durch die Erfahrungswerte lieber haben.

00:12:02: Und wir geben hier auch im Prinzip so eine Garantie, dass wir halt wirklich mit euch arbeiten und euch da nicht im Stich lassen.

00:12:07: Also zwischen den Kontrollen sind wir natürlich... verfügbar.

00:12:11: oder auch wenn wir jetzt zum Beispiel den Bauvertrag schon gemeinsam besprochen haben und jetzt bei der Vermusterung kommen irgendwelche Themen auf.

00:12:16: Da kümmern wir uns natürlich mit euch drum, ihr könnt da immer eine E-Mail dann schreiben und dann telefoniert man nochmal kurz dazu und schaut oder während der Baufase, wenn euch irgendwas im Haus selber auffällt während ihr drin seid, dann könnt ihr auch immer ein kurzes Foto per WhatsApp an eurem Baugegleiter schicken und habt da wirklich so ne Gesamtbetreuung zwischen diesen wirklichen Kontrollterminen.

00:12:36: Also sodass wir dazwischenlich im Stich gelassen wird.

00:12:39: Alles weitere können wir gerne im Erstgespräch mal abstimmen für eure Situation, euer Bauvorhaben weil es kommt dann halt immer individuell darauf an was ihr wirklich umsetzen möchtet und da schauen wir dann dass wir genau das Richtige dann für euch finden schon angefangen bei den Themen wie auch eine Baucosten Einschätzung oder ein Marktüberblick eben zu Baufirmen denen wir gerne am Anfang schon so mitgeben können in diesem kostenfreien Erstgesprech.

00:13:00: und dann die drei wichtigen kritischen Punkte dass man die wirklich sauber übereinander bekommt und das Vorhaben am Ende funktioniert.

00:13:07: Ich hoffe, das hilft euch so als Überblick und ich freue mich auf das Gespräch mit euch.